שוק הנדל"ן בתל אביב | מבט מקיף על היצע הדירות בתל אביב 2025

מאחר והעיר תל אביב משמשת כמרכז הכלכלי, התרבותי והחברתי של ישראל, היא ממשיכה למשוך אליה מגוון רחב של רוכשים שונים, כגון: משפחות וזוגות צעירים לצד משקיעי נדל"ן.

עושה רושם כי אין זה משנה אם מדובר באנשים פרטיים או משקיעי נדל"ן ממולחים, הם אינם מתרגשים מ"רעשים" חיצוניים כגון המלחמה הנוכחית וגם לא ממחירי הנדל"ן הגבוהים יותר בעיר.

זו הסיבה מדוע תל אביב ממשיכה להוביל את השוק המקומי, ונמצאת בדירוג גבוה גם מול שאר ערים מרכזיות ברחבי העולם.

במאמר זה נפרט עבורכם על חלק מהסיבות שמובילות להמשך עליות המחירים של הנדל"ן בתל אביב.

היצע הדירות הנוכחי בתל אביב

על פי פרסומים, נכון להיום ישנן קרוב ל- 10,000 דירות זמינות למכירה בתל אביב​. על פניו ובהתחשב בגודלה של העיר, מדובר בהיצע דירות די נמוך יחסית. הסיבה העיקרית לכך היא היעדר קרקעות פנויות לבנייה.

חלק נכבד מהשטחים הפתוחים ליד הים באזור הצפוני של תל אביב כבר אוכלסו, ונכון להיום אין אישור להתחלה של פרויקטים חדשים, למעט זה שנמצא על שטח שדה התעופה לשעבר שדה דב.

הנתונים הללו מעצימים את הצפיפות של העיר ועליית המחירים בהתאם, כאשר המחיר הממוצע לדירה נע סביב מיליוני שקלים, תלוי במיקום ובסוג הנכס.

פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38

בדרך כלל כאשר ישנו מחסור בקרקעות לבנייה חדשה, העיניים נשואות אל עבר שני סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית/פינוי בינוי ותמ"א 38.

מי שמכיר את תל אביב יודע כי בחלקים נרחבים בעיר מדובר בצורך הכרחי.

אולם, כאשר מבצעים פרויקט תמ"א 38, ברוב המקרים התשתיות מסביב אינן מתאימות לתוספת של 4-5 דירות נוספות על הבניין הקיים, מאחר והדבר יוצר צפיפות, חוסר במקומות חנייה ועוד.

לעומת זאת, פרויקט חדש שתוכנן מראש למספר גדול הרבה יותר של דירות, מספק מענה איכותי יותר לחיים ברמה גבוהה, עם פחות צפיפות, חניות תת קרקעיות, דרכי גישה מורחבים עד כמה שניתן בתוככי העיר ועוד.

לכן פרויקטים עצמאיים של בנייני יוקרה כמו מתחם גינדי TLV, לצד פרויקטים של פינוי בינוי של מספר בניינים גם יחד, מכילים בתוכם יתרונות רבים על פני בניין ישן שעובר חידוש ונוספות עליו דירות נוספות, והם אלה שמעלים את ערך הנכסים בסביבה, מושכים קהל ברמה סוציו אקונומית גבוהה, וגם מייצרים הזדמנויות השקעה מעניינות עבור משקיעי נדל"ן מהארץ ומהעולם.

ואכן על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנה שעברה, שנת 2023, 60% מהתחלות הבנייה במחוז תל אביב בוצעו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, במהלכה נרשמו בתל אביב למעלה מ־8,000 התחלות בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר היה בעלייה של 9% בהשוואה לשנת 2022. בהמשך השנה נוכל לקבל פרטים מדויקים לגבי הנעשה בשנת 2024, אך המגמה הזו ברורה ועתידה להתחזק עוד יותר עם הזמן.

מגדלי גינדי TLV

המיקום מנצח

אין ספק כי העובדה שתל אביב משמשת כעיר תרבותית, חברתית וכלכלית מובילה, משחקת תפקיד מרכזי בכל הנוגע למחירי הנדל"ן, אך גם למיקום המושלם יש נגיעה משמעותית.

תל אביב משמשת כמרכז תחבורתי חשוב, בזכות העובדה שהגישה אל ומחוץ לעיר נעשית לא רק דרך ערי הלווין שבסביבתה, כמו רמת גן וגבעתיים, אל גם דרך כבישים ראשיים, מספר תחנות רכבת גדולות ולא פחות חשוב, קרבה אל נמל התעופה בן גוריון. גם אלה הופכים את המיקום של תל אביב על המפה לאטרקטיבי ביותר, ומגבירים את הביקוש לנכסי נדל"ן בעיר.

קרדיט: Freepik

השפעת ההייטק על מחירי הנדל"ן

תל אביב ידועה גם כאחד ממוקדי ההייטק הגדולים בעולם. אזורי ההייטק בעיר מתפרשים על פני מספר אזורים עיקריים.

בקרבה למתחם המגורים גינדי TLV נבנה מתחם יצחק שדה, הכולל 14 מגדלים המיועדים למשרדים בלבד. כבר היום, כ-5 מבנים מאוכלסים בחברות ההייטק המובילות בעולם. סביב מתחם גינדי פזורים מגדלי משרדים רבים, כמו עזריאלי שרונה עם 61 קומות, מגדלי חג'ג' ברחוב הארבעה, ומגדלי אלון.

הגישה לכל המתחמים הללו נוחה במיוחד בזכות גשר יהודית. כל אלה יוצרים ביקוש עצום למגורים בקרבת מקום העבודה מצד עובדי הייטק, פיננסים ועוד.

אזור שדרות רוטשילד הוא אזור מרכזי נוסף בו מתמקדות חברות הייטק רבות. בשדרות רוטשילד נמצאים משרדים של מספר רב של סטארט-אפים וחברות טכנולוגיה מובילות. מאחר והאזור מציע גם מגוון רחב של בתי קפה ומסעדות נחשבות, האווירה מסביב תוססת ומושכת רבים.

לכן גם העובדה שתל אביב משמשת כמוקד לחברות הייטק  תורמת לעליית מחירי הנדל"ן.

מבט פנימי על האזורים המרכזיים בתל אביב

בדרך כלל ניתן ללמוד מי הן השכונות המבוקשות ביותר בתל אביב לפי החיפושים הנעשים בגוגל ובאתר הנדל"ן המובילים. על פי ממצאים עולה כי זוהי הטבלה הנוכחית:

• לב תל אביב
• לב העיר צפון
• צפון ישן – צפון
• יד אליהו
• הגוש הגדול
• רמת אביב החדשה
• רמת אביב
• צפון ישן – דרום
• אזור לב תל אביב

כדי להבין את המשיכה הגדולה אל אזור לב תל אביב, צריך להבין את גבולותיו של האזור. אלה כוללים את רחוב המלך ג'ורג' בצפון-מערב, דרך בגין ורחוב קרליבך במזרח, שדרות בן ציון ומרמורק בצפון, רחוב אלנבי בדרום-מערב, וחלקו הדרומי של שדרות רוטשילד בדרום.

לאורך השנים האזור היה ידוע במבני מגורים שנבנו בסגנון לא אחיד. באופן טבעי תוך כדי תנועה חלק מהמבנים השונים נהרסו ונבנו במקומם אזורי מגורים חדשים, אך בזכות צעד חשוב של העירייה המקומית, יש נטייה גדולה יותר לשמר חלק נכבד מהמבנים ההיסטוריים מפעם.

חלק מהקסם הגדול של תל אביב זו העובדה שהיא משלבת בין ישן והיסטורי לחדש, מודרני ומתקדם. את התוצאה הזו מקבלים בעיקר סביב שדרות רוטשילד בעיר. כפי שצוין לעיל, השדרה מאכלסת בתוכה חברות הייטק רבות, אך גם מוסדות פיננסיים ומקומות בילוי יוקרתיים, ולצד מבנים היסטוריים ומשוחזרים בולט מתחם המגורים היוקרתי גינדי TLV.

מתחם המגורים היוקרתי גינדי TLV ממוקם בלב תל אביב והוא מציע חוויית מגורים חדשנית בישראל. המתחם מתפרש על פני שטח רחב והוא כולל בתוכו ארבעה מגדלים מרשימים בעלי עיצוב אדריכלי מודרני ומתקדם, כאשר בימים אלה עומד להסתיים מבצע האכלוס של המגדל הרביעי. כל דירה במתחם מתוכננת בקפידה, כולל הפרטים הקטנים ביותר שעושים את ההבדל, עם חללים פתוחים, מרפסות רחבות ונוף פנורמי עוצר נשימה של העיר תל אביב בכל קומה וקומה.

המתחם היוקרתי מציע גם מגוון של שירותים בלעדיים לדיירים. החל מבריכת שחייה, חדר כושר מאובזר, מועדון דיירים, מתחמי בילוי משותפים, בית ספר יסודי, עשרות גני ילדים, שירותי שמירה ואבטחה 24/7 ועוד. המיקום הפנטסטי של גינדי TLV מעצים עוד יותר את חוויית המגורים. זה נמצא במיקום מרכזי עם גישה נוחה למרכזי הקניות, התרבות והבילוי הנחשבים ביותר, כמו גם לתחנת רכבת השלום, כבישי איילון ועוד, מה שהופך את המגורים בו לנוחים ויוקרתיים גם יחד.

איזו דירה היא המבוקשת ביותר בתל אביב?

לרוב דירת 3 חדרים היא הדירה המבוקשת ביותר בתל אביב, בעיקר באזורים המרכזיים כמו הצפון הישן וסביב שדרות רוטשילד. דירות אלו פופולריות במיוחד כיוון שהן נהדרות עבור משפחות צעירות ואנשי עסקים המחפשים נוחות וגישה נוחה למקומות עבודה ולכל הטוב שיש לתל אביב להציע.

מחירי דירות 3 חדרים נעים בין 4 מיליון ל-8 מיליון שקלים ואף מעבר, הכל כמובן בהתאם למיקום הנקודתי ולמצב של הנכס.

סיכום

שוק הנדל"ן בתל אביב ממשיך להיות דינמי ומרתק גם בשנת 2024.

הביקוש לדירות מכל הסוגים ממשיל להיות גבוה כמו תמיד בזכות רוכשים ומשקיעים שאינם נרתעים לרגע מהמחירים הגבוהים או "רעשים" חיצוניים.

ההיצע הנמוך של דירות זמינות למכירה נובע מהמחסור בקרקעות פנויות והצפיפות הגבוהה בעיר. לכן פרויקטים של התחדשות עירונית ובעיקר פרויקטים חדשניים כמו זה של גינדי TLV משמשים כמקור לחיקוי עבור רבים.