מהי התחדשות עירונית? מדריך מקיף לשנת 2024

היסטוריה עשירה ושטחים מגוונים, ערי ישראל בשלות לשינוי. מתל אביב לירושלים ומחוצה לה, פרויקטים של התחדשות עירונית מפיחים חיים חדשים בשכונות, מושכים השקעות ומטפחים צמיחה בת קיימא ואנחנו רואים את זה קורה גם בפריפריה. במדריך זה נתעמק בהתחדשות העירונית, בפרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38 ובכלל – ננסה לספק לכם את כל המידע שאתם חייבים לדעת על התחום בתקופה זו.

מתוך FREEPIK

התחדשות עירונית היא כבר מזמן חלק בלתי נפרד מאסטרטגיית הפיתוח של ישראל ששמה לה למטרה להצעיר אזורים שונים בארץ, לשפר תשתיות ובכך גם את איכות החיים של התושבים. עם היסטוריה עשירה ושטחים מגוונים, ערי ישראל בשלות לשינוי. מתל אביב לירושלים ומחוצה לה, פרויקטים של התחדשות עירונית מפיחים חיים חדשים בשכונות, מושכים השקעות ומטפחים צמיחה בת קיימא ואנחנו רואים את זה קורה גם בפריפריה. במדריך זה נתעמק בהתחדשות העירונית, בפרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38 ובכלל – ננסה לספק לכם את כל המידע שאתם חייבים לדעת על התחום בתקופה זו.

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא שם כולל למגוון רחב של יוזמות שמטרתן העיקרית היא להחיות אזורים עירוניים תוך פיתוח מחדש, שיפור התשתיות ושיפוץ. בישראל אנחנו יכולים לראות את הפרויקטים הללו במיוחד באזורים מוזנחים בהם יש הרבה בתי רכבות ישנים, בניינים שנשנו לפני שנים רבות ובשכונות מאתגרות. הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית נועדו לא רק להחיות את האזורים הללו, יש להם מטרה נוספת והיא לפתור אתגרים של פערים חברתיים, צפיפות מגורים וצמיחה כלכלית. אמנם בניין שעובר תהליך של תמ"א 38 לא הופך את בעליו לעשיר, אך הוא בהחלט משפר את איכות חייו ומעלה את ערך הנכס שלו.

יש אין ספור דוגמאות לפרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38 ופרויקטים בתחום ההתחדשות שהפכו שכונות ואזורים ישנים בתוך ערים למרכזי דיור חדשניים עם מסחר, מוסדות חינוך חדשים ופריחה כלכלית. התחדשות עירונית היא הרבה מעבר לסיסמה – זו אסטרטגיה לאומית שכולם לוקחים בה חלק, כיוון שהם מבינים את גודל השעה ואת גודל הרווח.

קידום פרויקטים בתחום התחדשות עירונית

נראה שלאיפה שאנחנו לא הולכים היום אנחנו שומעים את המונח התחדשות עירונית אבל בפועל רבים מאתנו מכירים את המונח ולא יודעים בדיוק מה עומד מאחוריו ומי מקדם אותו. אז בואו נתחיל מהפשוט ביותר – התחדשות עירונית מקודמת על ידי הממשלה, הרשויות המקומיות, יזמים בתחום הבניה וכמובן דיירים, זוכרים שמדובר בשם כולל? כל אחד מהצדדים דוחף לקידום תוכנית ויחד אנחנו יכולים לראות כיצד נרקמת אט אט מעטפת שלמה של שירותים ופרויקטים מסוגים שונים ובהם פינוי בינוי, תמ"א 38 ופרויקטים לחיזוק מבנים ושיפור נראותם.

קידום תוכנית שכזו דורש גישה אסטרטגית, מעורבות והסברה. לא מעט רשויות מקומיות עוסקות בחינוך הציבור והסברה לגבי היתרונות הרבים שיש להתחדשות עירונית, כמו גם הדגשים הספציפיים של אותה רשות לגבי תוכניות כאלה בפועל. כדי להעלות את המודעות נעשה שימוש בפגישות קהילתיות, ערוצי תקשורת שונים, מדיה חברתית וכמובן שיש לטפח את שיתוף הפעולה בין כל הגורמים בפרויקט. דרך אחת בה בוחרות הרשויות היא של שיתוף ציבור – קובעים מועד בו מגיעים גורמי המקצוע הבכירים לספק הסברים למול התושבים.

נראה כי דרך זו היא השיטה הנכונה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית ובפרט כאשר מדובר על פרויקטים נרחבים של פינוי בינוי. האפשרות לעמוד למול בעל המקצוע שמכיר את הפרויקט לעומק ויש לו את כל המידע מסייעת לדיירים לקבל תובנות ולשאול את השאלות שיניחו את דעתם. במסגרות שיתופי הציבור ניתן לבחור נציגות דיירים, לשמוע את קולות התושבים ואת רצונותיהם, את פחדיהם לקראת הפרויקט המתממש ובא וכך גם ניתן להסיר את החששות. לעיתים קרובות ניתן לראות גם כיצד שיתוף ציבור אחד מסייע להזניק את הפרויקט קדימה וכיום הרשויות יותר ויותר מבינות זאת.

תקשורת מטיבה וליווי מקצועי כבר מהשלבים הראשונים יכולים להוריד חסמים וקשיים בשלב מאוחר יותר, למשל, אם כל הדיירים מתקשרים האחד עם השני היטב, ניתן להימנע ממצבים של חתימות למול כמה וכמה יזמים – מה שיוביל בשלב מאוחר יותר לקושי בהוצאת הפרויקט לפועל.

מהו פרויקט פינוי בינוי?

פרויקטים של פינוי בינוי בדרך כלל יהיו באזורים עירוניים המאוכלסים בצפיפות, מה שפעם היה נראה לנו נכון מאוד בתחום הבנייה הופך שכונות שלמות לגטאות ומנציח תרבות של עוני. פרויקט פינוי בינוי נועד לעשות שינוי חברתי בראש ובראשונה – לוקחים בניין ישן ומוזנח שהתושבים בו מעוניינים לשפר את איכות חייהם במידה ניכרת, מעניקים להם שכירות כדי שיוכלו לעזוב את המבנה לתקופה של כמה שנים במסגרתה הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין אחד או כמה בו יקבלו דירות חדשות.

במסגרת פרויקט פינוי בינוי הדיירים נהנים מעליית ערך משמעותית לנכס ולשיפור אורח החיים במידה רבה. עם זאת, לעיתים פרויקטים של פינוי בינוי מצריכים חשיבה חברתית מעמיקה, למשל, יכולה לעלות שאלה כיצד יצליחו להתמודד הדיירים שעד לפני רגע חיו אורח חיים פשוט והם עדיין מתפרנסים ממשכורות נמוכות במיוחד עם דמי הניהול הגבוהים של בניינים חדשים כיום? בחלק מהמקרים ניתן לראות כי הליכי פינוי בינוי כוללים חשיבה חברתית מעמיקה, למשל במתן פטור מדמי ניהול בשנים הראשונות, זאת כדי להסיר חסמים ולאפשר לפרויקט לצאת לפועל.

אז מהו השלב הראשון של פרויקט פינוי בינוי בימנו? כאשר יזמים מבקשים לבחון פרויקט הם קודם כל בודקים את מצב המבנים הקיימים ואת מצב התשתיות. כך ניתן לבצע הערכה ולקבוע מה יהיה היקף העבודה כדי לבנות את המבנים הללו מחדש, במידה והפרויקט יהיה משתלם אפשר יהיה לצאת לדרך בהחתמת הדיירים אך כדאי לדעת – כל חתימה צריכה להיעשות בליווי משפטי שלכם, אל תסתפקו בליווי של הצד השני, שכן הוא לא רואה את האינטרסים שלכם לנגד עיניו.

בדיקת היתכנות ובדיקה חברתית הם חלק בלתי נפרד משלבי פינוי בינוי, כיוון שהם טומנים בחובם את המפתח להבנת צרכי האזור. תארו לכם שיש מתחם דירות גדול בשכונה ישנה במרכז הארץ, יזמים מגיעים אליה כדי להוציא בה לפועל תוכנית פינוי בינוי אך אין להם מספיק פרטים על הדיירים בשכונה, על מה שהם חושבים, איפה הם עובדים ומהו מצבם הכלכלי.

במסגרת הליכי פינוי בינוי מצופה מהיזמים להכיר את צרכי המקום בפועל – הם אלה שצריכים לעמוד ראשונים למול התושבים ולשאול אותם מה הם היו חולמים שיקרה עם השכונה שלהם? באיזה בניין היו רוצים לגור? מה הכי מפחיד אותם בהליך ומה לא יגרום להם לחתום. כאשר מבינים את הצרכים במסגרת פינוי בינוי, אפשר גם להתחיל לספק פתרונות, וגם אם צריך להיות יצירתיים במיוחד, בסוף כשכולם מרוצים גם היזמים מרוצים.

שדרוג, חיזוק ועיבוי הבניין

אחת המטרות העיקריות של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית היא שדרוג וחיזוק מלאי המבנים הקיים. אנחנו רואים זאת בפרויקטים של תמ"א 38 וגם בפרויקטים אחרים, כאשר הצורך בחיזוק מבנים יכול להיות מהיסודות ועד לקורות, כדי להבטיח עמידה בתקני הבטיחות וחוקי התכנון והבניה.

בנוסף, שדרוגים עשויים לכלול שיפור בידוד, התקנת חלונות חסכוניים באנרגיה, ושדרוג מערכות חשמל ואינסטלציה כדי לשפר את קיימות הבניין ולהפחית את עלויות השירות לתושבים. שדרוגים אלה במסגרת התחדשות עירונית לא רק משפרים את איכות החיים של הדיירים, אלא גם תורמים למאמצי שימור הסביבה על ידי הפחתת צריכת האנרגיה ופליטת גזי חממה.

מעורבות קהילתית משחקת תפקיד מכריע בתהליך התחדשות עירונית, שכן לעתים קרובות מתייעצים עם הדיירים לגבי החלטות עיצוביות ומספקים להם הזדמנויות להביע את חששותיהם והעדפותיהם. גישה שיתופית זו מסייעת להבטיח שהמבנים המשודרגים יעמדו בצרכי הקהילה ובציפיותיה תוך שמירה על אופייה ועל מורשת השכונה.

הריסה ובנייה מחדש

במקרים מסוימים, מצבם של המבנים הקיימים עלול להצריך הרבה מעבר לתיקון, מה שיחייב את הריסתם ובנייתם מחדש. לא כל הבניין יתאים לפרויקט תמ"א 38 וכשיש פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, הם כוללים פירוק קפדני של המבנים הקיימים ופינוי האתר כדי לפנות מקום לבנייה חדשה. אנחנו מכירים את הפרויקטים כפינוי בינוי אך לא תמיד הם יגיעו בקונספט הספציפי הזה, שכן ניתן גם להרוס בית פרטי יחיד על שטח גדול ולהקים במקומו מגדל דירות ולמרות שלא מדובר על פינוי בינוי בהחלט מדובר על הליך התחדשות עירונית.

במהלך שלב ההריסה, מיושמים אמצעי בטיחות כדי למזער את ההפרעות לנכסים הסובבים ולהבטיח את רווחת התושבים שגרים באזור. חומרים שניצלו מההריסה ממוחזרים לעתים קרובות או מיועדים לעבודות חדשות באותו פרויקט כדי להפחית את הפסולת ולמזער את ההשפעה הסביבתית.

לאחר פינוי האתר, מתחילה הבנייה של הבניינים החדשים, תוך שילוב אלמנטים עיצוביים מודרניים ומתקנים כדי לענות על הצרכים של התושבים הנוכחיים והעתידיים. שטחים ירוקים, שבילים להולכי רגל ומתקנים קהילתיים משולבים לעתים קרובות בתוכניות התחדשות עירונית במטרה לשפר את איכות החיים. כמובן שכל התהליכים הללו לוקחים זמן, גם ביצוע פרויקט תמ"א 38 יכול לארוך שנים רבות ובוודאי כשמדובר בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש, אך אם אתם עובדים למול יזמים שיודעים כיצד לדחוף את הפרויקט קדימה, תראו תוצאות בהתאם.

שלבי תהליך התחדשות עירונית

השלב הראשון של כל פרויקט התחדשות עירונית מתחיל בהערכה יסודית ובדיקת כדאיות – אילו אתגרים מציב השטח, אילו ליקויים יש בתשתיות האזור, מהם תנאי הדיור כיום ומהם המדדים הסוציו אקונומיים של האזור, האם יש משפחות מורכבות במיוחד, קשישים, ניצולי שואה, אנשים עם חסמי שפה שונים? לאחר שמבינים את האתגרים ניתן לפתח הערכה ממוקדת ולהתחיל לדבר עם הדיירים.

פרויקטים מוצלחים של התחדשות עירונית דורשים מעורבות ושיתוף פעולה בין בעלי עניין שונים, לרבות תושבים, רשויות מקומיות, יזמים וארגונים קהילתיים. שיתוף בעלי עניין מלכתחילה מטפח תחושת בעלות ומבטיח שהפרויקט יתיישר עם הצרכים והשאיפות של הקהילה. באמצעות תהליכי תכנון נכונים יכולים בעלי העניין לתרום ידע מקומי, לזהות סדרי עדיפויות ולעצב את החזון להתחדשות השכונה, בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38, פינוי בינוי או שיפוץ חזית הבניין.

בשלב הבא מבצעים החתמות למול הדיירים, בדרך כלל לאחר כנסי שיתוף ציבור מטעם הרשות ולאחר פגישות רבות. בשלב הזה רצוי מאוד שהמתחם או הבניין יקבעו נציגות תושבים – קבוצה של אנשים שייצגו את התושבים ואת האינטרסים שלהם לאורך הדרך ותהיה להם סמכות לפעול למול היזם, הקבלנים בהמשך וכמובן הרשות. כדאי לדעת, הליכי התחדשות עירונית דורשים את הסכמתם של רוב דיירים, גם בפרויקט תמ"א 38 תזדקקו לרוב של שני שליש מהדיירים, אך כמו שאמרנו כבר קודם – לעיתים ההסבר הנכון ושיתוף הפעולה יורידו את ההתנגדויות ויסייעו לפרויקט להתקדם.

בשלב הבא בוחרים את אנשי המקצוע וזהו גם השלב המהנה בו בוחרים את עקרונות העיצוב והתכנון החדשניים תוך שילוב תשתיות ידידותיות יותר, השפעה סביבתית שאינה מזיקה ונוחות גדולה לדיירים.

התחדשות עירונית בישראל

אין ספק שכל תחום ההתחדשות העירונית בישראל נמצא בתאוצה נרחבת בשנים האחרונות, פשוט כי כולם מבינים שזו הדרך שלנו לבנות, במיוחד כשמדובר על מרכזי ערים ועל שכונות צפופות וישנות. הפוטנציאל קיים, בין אם במסגרת פרויקט פינוי בינוי ובין אם תמ"א 38 או פתרונות אחרים, התפקיד שלנו הוא להבין היכן בדיוק אנחנו יכולים לקלת פרויקט ישן ולהפוך אותו למודרני. התחדשות עירונית נוגעת בכל ערי ישראל, מדן ועד אילת רשויות רבות מבינות את הפוטנציאל וכמובן גם היזמים.

אפשר לראות כי פרויקטים של תמ"א 38 מקודמים נקודתית כמעט בכל עיר במדינה, יש ערים עם מדיניות מקלה יותר, לכן אנחנו יכולים לראות בהן יותר פרויקטים, ויש ערים שמקשיחות את התנאים ומקדמות דווקא יותר תוכניות פינוי בינוי ובדרך כלל יהיה מדובר במדיניות עירוניות.

התחדשות עירונית בתל אביב

אחת הערים בהם התחדשות עירונית הפכה לשם דבר היא תל אביב וכמצופה מהעיר השנייה בגודלה ובחשיבותה במדינה, פרויקטים בה צומחים כמו פטריות אחרי הגשם. בשנים האחרונות ניתן לראות מגוון מרשים של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, החייאת השכונות וההגדרה מחדש של הנופים העירוניים. קחו לדוגמה את מתחם שרונה שבעבר היה מתחם צבאי נטוש והפך למרכז תרבותי משגשג עם סצנה קולינרית מרשימה וכמובן כמה מגדלי מגורים יוקרתיים במיוחד שסיפקו לא מעט מקומות דיור בעיר העמוסה. יתר על כן, יוזמות כמו חידוש רחובות שלמים ביפו ובנווה צדק מילאו תפקיד מרכזי בשימור ארכיטקטורת הבאוהאוס האיקונית של תל אביב, והבטיחו שהקסם הייחודי שלה יישאר לדורות הבאים. ככל שתל אביב ממשיכה להתפתח, מאמצי התחדשות עירונית לא רק מעצימים את יופייה של העיר אלא גם מטפחים תחושת קהילה וגאווה בקרב תושביה, מה שהופך את תל אביב לדוגמא טובה של התחדשות עירונית גם בארץ וגם בעולם.

סוגי מסלולי התחדשות עירונית

התחדשות עירונית יכולה להגיע בדמות שלושה מסלולים עיקריים, כאשר הבחירה בסוג המסלול תהיה בהתאמה מדויקת ועל פי הצורך בשטח. ישנם שלושה מסלולים עיקריים והנה המידע שאתם צריכים לדעת עליהם:

מסלול הרשות המקומית

לגופים עירוניים יש תפקיד מרכזי בהנעת יוזמות התחדשות עירונית בתחומי השיפוט שלהם. עם הבנה עמוקה של הצרכים והאתגרים המקומיים, עיריות לוקחות אחריות על זיהוי אזורים הזקוקים לחידוש, בניית תוכניות אסטרטגיות ויישום פרויקטים של פיתוח מחדש. אמנם אנחנו לא נראה את הרשויות המקומיות מובילות פרויקטים פרטיים של תמ"א 38, אך בהחלט נראה אותן מקדמות תוכניות פינוי בינוי ומעודדות יזמים פרטיים להיכנס לעיר ולבצע פרויקטים.

רשויות מקומיות עורכות הערכות יסודיות לאיתור אזורים עירוניים הדורשים חידוש. באמצעות מאמצי שיתוף פעולה עם מתכנני ערים ובעלי עניין בקהילה, הן מפתחות תוכניות מקיפות המותאמות לתת מענה לצרכים ספציפיים ולשפר את איכות החיים של הדיירים עצמם ושל השכונה בכלל.

לעיתים קרובות נראה את הרשויות המקומיות משתפות פעולה עם יזמים ומשקיעים כדי לסייע להם לממן ולבצע את הפרויקטים שלהם בתחום שיפוטן. בדרך כלל גם נראה שמתקיימים הליכי שיתוף ציבור למול הקהילה, כאשר המטרה העיקרית היא שיפור איכות החיים והתשתיות בעיר. הליכים אלה מבוצעים בשיתוף פעולה כאשר מגיעים מומחים מכאן ומכאן לספק את ההסברים הדרושים לתושבים וגם לשמוע על הצרכים שלהם כאשר בפועל אותם צרכים מיתרגמים בדרך כלל לפעולות בשטח הלכה למעשה.

המסלול היזמי

במסלול היזמות, יזמים פרטיים מובילים פרויקטים של התחדשות עירונית. הם מונעים על ידי הזדמנויות שוק ותמריצים כלכליים וכשהם מזהים אזורים עירוניים לא מנוצלים או פגומים הבשלים לפיתוח מחדש – הם מבצעים את הפנייה לתושבים בעצמם. אלה יכולים להיות מסלולי תמ"א 38 או פינוי בינוי, הרעיון מאחורי מסלול זה הוא מציאת פתרונות יצירתיים ותמורות ברמה העירונית, תוך שיתוף פעולה עם התושבים המעוניינים בשינוי המיוחל. היזם אמנם מרוויח מהפרויקט, אך הוא לא לבד – העירייה זוכה לשדרוג ושיפור חיי התושבים והתושבים כמובן זוכים ליהנות מאותו שיפור ומעליית ערך הנכס שלהם.

יזמים ממנפים את הביקוש בשוק ואת פוטנציאל ההשקעה כדי לזהות הזדמנויות משתלמות להתחדשות עירונית. הם מבצעים מחקרי היתכנות וניתוחי שוק כדי להעריך את כדאיותם של פרויקטים בתחום הפיתוח מחדש ואלה יכולים להיות פרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 ולפעמים גם וגם. בסופו של דבר היזם רוצה למקסם את ההשקעה שלו והוא גם מודע היטב לסיכונים אותם הוא לוקח במסגרת הפרויקט ומבקש גמול על אותו סיכון הבא לידי ביטוי ביחידות דיור אותן יוכל למכור ולהרוויח כסף.

מסלול תמ"א 38

אחד ממסלולי הדגל של העשור האחרון הוא מסלול תמ"א 38 או בשמה המלא – תכנית מתאר לאומית 38. זו תוכנית התחדשות עירונית שאפתנית ששמה לה למטרה להחיות מבנים קיימים, להבטיח את שלמותם המבנית, ובמקביל לחדש את התשתית שלהם כדי לעמוד בסטנדרטים עכשוויים.

מסלול תמ"א 38 היה ועודנו פתרון מצוין למבנים הזקוקים לחיזוק, כאשר בפרויקטים מסוג אלה עומדת בראש סדר העדיפויות בטיחות הדיירים. החיזוק נועד להפוך את המבנה לכזה שמסוגל להתמודד עם רעש אדמה, זאת לצד בניה של ממ"ד המשפר את המיגון בבית.

אחד המאפיינים המובהקים של תמ"א 38 הוא בניית יחידות דיור נוספות בתוך מבנים קיימים – בדרך כלל בתוספת של קומה או שתיים או במקרים חריגים אף יותר. כך פרויקט תמ"א 38 יכול להיות משתלם ליזמים, הם יכולים להגדיל את היצע הדיור מבלי להשתמש בעתודות קרקע נוספות, ולכן גם המדינה מעודדת זאת.

מתוך הכרה בחשיבותם של חללי חוץ בשיפור איכות החיים, תמ"א 38 מעודדת שילוב מרפסות בעיצובי הבניין וכולנו יודעים שמרפסת משמעותה איכות חיים והרגשנו זאת טוב מאוד על בשרנו בתקופת הקורונה וגם במלחמה.

עוד נושא שיש להתייחס אליו בפרויקט תמ"א 38 הוא המעליות – במסגרת פרויקט זה מוסיפים מעליות לבניינים שקודם לכן לא היו בהם מעליות. כשמדובר על קומה שנייה ומעלה, מדובר בשיפור איכות החיים לעין שיעור, שכן המעלית מאפשרת לכל אחד לגור בכל קומה מבלי שיתקשה בשל בעיות ניידות. זהו שיפור משמעותי גם לגיל המבוגר – לעיתים קרובות אנשים מבוגרים חיים בבניינים בהם אין מעלית והם מתקשים במיוחד להתנייד לתוך ומחוץ לבית, פתרון של בניית מעלית ושדרוג המבנה משנים לחלוטין את אורח החיים עבור האוכלוסייה המבוגרת.

לסיכום נושא זה יש לומר – יישום מוצלח של תמ"א 38 נשען על שיתוף פעולה הדוק בין בעלי נכסים, יזמים והרשות המקומית. התהליך מתחיל בדרך כלל בכך שבעלי נכסים מביעים עניין בהשתתפות בתוכנית, לאחר מכן מבצעים הערכות כדאיות והתייעצויות תכנוניות עם אנשי מקצוע מוסמכים. לאחר קבלת האישורים הדרושים, מתחילות עבודות הבנייה בפיקוח קבלנים מורשים ותוך הקפדה על אמצעי בקרת איכות ולוחות זמנים מחמירים.

מהי הרשות הממשלתית ומנהלת עירונית להתחדשות עירונית?

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא גורם ממשלתי המקדם ומעודד פעילות התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. הרשות מסייעת לקדם את התוכניות באמצעות הסרת חסמים, בהדרכה מקצועית לדיירים, במימון ובהקמת מינהלות עירוניות האמונות על פיקוח ועזרה מקרוב, ממש מתוך השכונות עצמן. את המינהלות מקימים בשכונות בהן מיועדות תוכניות ענק של התחדשות עירונית, בדרך כלל מדובר בתוכניות פינוי בינוי אך גם סיוע בנושאים אחרים ובפרט תמ"א 38. בדרך כלל תהיה במינהלת דמות אחת האמונה על ניהול הפרויקטים השונים בשכונה והתושבים יכולים להגיע ולהתייעץ, לקבל מידע מקיף ולהיעזר בשירותים השונים שהרשות הממשלתית מעמידה בפניהם.
ראו גם מנהלת להתחדשות עירונית.

מהם שלושת ההבדלים בין תמ״א 38 לבין פרויקט פינוי בינוי?

אז כבר הבנו איזו חשיבות יש ליוזמות התחדשות עירונית ואיזה תפקיד הן ממלאות ביצירת מרקם חיים חדש עבור כולנו, אבל אם אתם עדיין מתקשים להבין את ההבדלים ביניהם, אנחנו כאן כדי לעשות לכם סדר. שני הפרויקטים הבולטים בתחום הן תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי, שניהם שואפים לשפר את התשתיות, את המרקם העירוני וכמובן את חיי הדיירים בפרויקט, אך הם עושים זאת באופן שונה מאוד האחד מהשני.

ההבדל המהותי הראשון הוא בהתארגנות הראשונית. בדרך כלל פרויקט פינוי בינוי פועל על פי מבנה ארגוני ריכוזי, עם סמכות קבלת ההחלטות בידי רשויות ממשלתיות או גופים עירוניים. מעורבות בעלי עניין וייעוץ קהילתי הם מרכיבים אינטגרליים, המבטיחים התאמה עם יעדי פיתוח עירוני רחבים יותר וצרכים מקומיים. עם זאת יש לומר, בשל המנגנון המורכב הזה פרויקטים של פינוי בינוי אורכים לא מעט זמן. לעומת זאת, פרויקט תמ"א 38 פועל במסגרת מבוזרת יותר, ומאפשר לבעלי נכסים בודדים ליזום ולהניע את תהליך ההתחדשות בשיתוף יזמים פרטיים אותם הם יכולים למצוא בעצמם. גישה זו מלמטה למעלה מטפחת תחושת בעלות ואוטונומיה בקרב התושבים, מעודדת השתתפות פעילה ופתרונות מותאמים המותאמים למאפיינים הייחודיים של כל שכונה.

ההבדל השני הוא בשלבי הפרויקט – התקדמותו של פרויקט פינוי בינוי מתפתח בשלבים נפרדים, ממחקרי היתכנות ראשוניים והערכות תכנון ערים ועד לביצוע וניטור לאחר הבנייה. הערכות של השפעות סביבתיות מקיפות ואישורים רגולטוריים מהוות אבני דרך מרכזיות, המשקפות גישה קפדנית והדרגתית לביצוע הפרויקט. מנגד, פרויקט תמ"א 38 מאמץ תהליך יעיל ומהיר יותר, עם דגש על פריסה מהירה ומכשולים בירוקרטיים מינימליים. על ידי עיבוי ציר הזמן של הפרויקט ופישוט ההליכים האדמיניסטרטיביים, תמ"א 38 מאיץ את קצב ההתחדשות העירונית, ומספק במהירות יתרונות מוחשיים לבעלי נכסים ולתושבים כאחד, אם וכאשר הוא מבוצע היטב.

הליך התכנון והבניה – בשלב התכנון והבנייה, פרויקט פינוי בינוי נותן עדיפות לעקרונות עיצוב בר קיימא וחדשנות אדריכלית, תוך שאיפה לשילוב שטחים ירוקים ומאפיינים חסכוניים באנרגיה בסביבה הבנויה. עיצוב שיתופי והתייעצויות בינתחומיות מאפשרים שילוב של נקודות מבט מגוונות, וכתוצאה מכך פתרונות עירוניים הוליסטיים המקדמים שמירה על איכות הסביבה ורווחת הקהילה. מנגד, פרויקט תמ"א 38 מתמקד בהתערבויות פרגמטיות שמטרתן להגביר את החוסן המבני ולהרחיב את מלאי הדיור. בפרויקטים אלה מושם דגש על טיפול מהיר בהיתרים ומתודולוגיות בנייה סטנדרטיות, והבטחת אספקת פרויקט יעילה וחסכוניות. בעוד ששיקולי התכנון נותרו חשובים, העדיפות העליונה נמצאת בחיזוק מבנים קיימים והתאמה לגידול האוכלוסייה באמצעות הרחבה אנכית אסטרטגית.

לסיכום, בעוד שגם פרויקט פינוי בינוי וגם פרויקט תמ"א 38 חולקים את מטרת העל של התחדשות עירונית, הם מציגים הבדלים מובהקים בעקרונות הארגון שלהם, בשלבי ביצוע הפרויקט ובתהליכי התכנון והבנייה. על ידי הכרה והבנה של ניואנסים אלה, קובעי מדיניות, בעלי עניין ומתכננים יכולים לקבל תובנות חשובות לגבי הגישות המגוונות להתמודדות עם האתגרים המתפתחים של העיור בישראל.

בסופו של דבר כולם מרוויחים מפרויקט התחדשות עירונית – דיירים שרוצים לשפר את איכות חייהם יכולים לעשות זאת ללא הוצאות כספיות ואף ברווח כספי מהותי, רשויות יכולות לחדש את התשתיות שלהן במחיר מינימלי ותוך עידוד מצד הממשלה שמזרימה לא מעט כספים ושטחים לשם כך וכמובן היזמים שמעוניינים לבנות, לספק עוד ועוד פתרונות דיור וכמובן להרוויח מכך כסף.