
בלוג
•זמן קריאה: 5 דקות
•6 בינואר 2025
שנה מסעירה נוספת עברה על שוק הנדל"ן בישראל, ומבעד לערפילי המלחמה אפשר היה לחזות בהמשך עליות המחירים.
באמצע השנה המספרים הצביעו כי מחירי הדירות עלו בקצב שנתי של 12%. ברבעון השלישי של 2024 נמכרו 10,760 דירות חדשות ו-13,590 דירות יד שנייה, וגם אם בחודשים האחרונים של השנה נרשם תיקון טכני מסוים, המגמה הראשית היא חדה וברורה. המחירים עולים.
אך לא רק מחירי הנדל"ן עלו אלא גם הביקוש לדירות התגבר, ובאופן טבעי יותר ויותר משקיעי נדל"ן ביקשו לבצע דריסת רגל בשוק שמניב הכנסות רבות.
השקעה בקרקעות -קרדיט FREEPIK
השקעה בקרקעות: פוטנציאל צמיחה גבוה
בשנים האחרונות רכישה של קרקעות הפכה לטרנד בולט בשוק הנדל"ן בישראל.
על פי נתוני רשות מקרקעי ישראל, בשנת שעברה שווקו קרקעות לבניי של כ-93,456 יחידות דיור, ובוצעו עסקאות בפועל לבניית של כ-60,117 יחידות דיור.
סביר מאוד להניח כי בסיום שנת 2024 נגלה כי המספרים הללו היו גבוהים עוד יותר.
אז מה בדיוק העניין סביב השקעה בקרקעות נדל"ן? ובכן כדאי לעשות סדר בדברים על מנת להבין איזה השקעה משתלמת יותר ומאיזו צריך להתרחק ולהיזהר.
קרקע חקלאית מוגדרת בשלושה סוגי ייעוד מרכזיים ואלה המשפיעים באופן ישיר על אפשרויות הפיתוח והשימוש בקרקע.
הסוג הראשון היא קרקע חקלאית שהוגדרה בתוכנית המתאר הארצית כמיועדת לחקלאות בלבד. לכן הקרקע הזו נשמרת לצרכים מאוד מצומצמים, כמו בניית פארקים וגינות או פשוט לשמור על שטח ירוק. לכן קחו בחשבון כי גם כאשר הקרקע הזו תופשר בעתיד, אי אפשר יהיה לבנות עליה בנייני מגורים או מבני תעשייה. לכן ברמת העיקרון עדיף שלא להשקיע בקרקע שכזו.
הסוג השני היא אומנם קרקע חקלאית אך זו מיועדת למגורים. לפני שאתם ממהרים לבצע השקעה, קחו בחשבון כי בחלק מהמקרים אפשר ויהיו פערים משמעותיים בתהליך ההפשרה של הקרקע, מאחר ולא בוצעו בה קידומים מצד הוועדה המקומית שאחראית לטיפול בנושא הקרקע המדוברת. לכן אם צצה לכם הזדמנות שכזו, קחו בחשבון כי תהליך שינוי הייעוד עלול לקחת זמן רב, של לא מעט שנים ולכן לא בטוח שיהיה כדאי להשקיע בקרקע הזו סכום כסף שלא יניב דבר בשנים הבאות.
הסוג השלישי היא קיימת קרקע חקלאית עם ייעוד עתידי למגורים, כאשר תהליך שינוי הייעוד של הקרקע הזו כבר נמצא במצב מתקדם בצורה מוסדרת. מה הכוונה? זה אומר שהליך הפשרת הקרקע מחקלאית למגורים נוהל על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה (ותמ"ל), עד לשלב שבו ניתן יהיה להוציא היתרים לבנייה של פרויקטים למגורים וגם לבנייני מסחר כאלה ואחרים.
לכן זה נחשבות לקרקר האטרקטיביות ביותר בשל פוטנציאל הפיתוח שלה, ואלה מסוג העסקאות שמשקיעי הנדל"ן לוטשים אליהן עיניים כל הזמן.
עליית מחירי הדיור גם בפריפריה
בשנים האחרונות התרגלנו לעליות חדות במחירי הדיור בערים הגדולות והמרכזיות בישראל, כמו תל אביב, ירושלים, נתניה, ראשון לציון, פתח תקווה והרצליה. המגמה הזו הובילה לכך שמשקיעי נדל"ן קטנים ובינוניים החלו לחפש חלופות משתלמות יותר באזורי הפריפריה, תהליך שהמשיך ואף התעצם בשנה האחרונה.
הגורם המרכזי למעבר לפריפריה הוא ההשקעה המאסיבית של המדינה בתשתיות תחבורה. פרויקטים כמו פיתוח רכבת ישראל, הרחבת כבישים מהירים ושיפור משמעותי בתשתיות הציבוריות קירבו את הפריפריה למרכז. התוצאה? תושבים שיכולים כיום להתגורר באזורים מרוחקים יחסית, כמו הדרום והצפון, ועדיין להגיע בנוחות ובמהירות לאזורי העבודה והתעשייה במרכז הארץ.
מבחינת משקיעי נדל"ן לשיפור התשתיות בפריפריה יש משמעות ברורה. בכל אזור שבו תשתיות התחבורה שודרגו באופן משמעותי, ערך נכסי הנדל"ן עלה בהתאם. לכן ההשקעה באזורים אלו הפכה לאטרקטיבית במיוחד, מאחר והיא מאפשרת ליהנות משני יתרונות משמעותיים. מחירי רכישה נמוכים יחסית ותשואות גבוהות הנובעות מעליית ערך הנכסים בעקבות התפתחות האזור.
דבר נוסף, כמו במרכז הארץ כך גם בערי הפריפריה פרויקטים של התחדשות עירונית תפסו תאוצה. משקיעי נדל"ן מזהים את ההזדמנות לרכוש דירות בבניינים ישנים שמיועדים לעבור פינוי-בינוי. הנכסים הללו מציעים פוטנציאל השבחה משמעותי, לצד אפשרות לקבל תשואה גבוהה הן מהשכרהM או ממכירה לאחר סיום הפרויקט.
לכן השקעות נדל״ן בפריפריה בשילוב עם מגמות ההתחדשות העירונית, הפכו לאחד מאפיקי ההשקעה הכדאיים ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי כיום.
דירות קטנות בערים הגדולות
אחת המגמות הבולטות והמשמעותיות בשוק הנדל"ן בשנת 2024 היא העלייה הדרמטית בביקוש לדירות קטנות בערים הגדולות. בערים כמו תל אביב שבהן מחירי הדיור ממשיכים לנסוק והצפיפות העירונית הולכת וגדלה, דירות קטנות הכוללות חדר אחד עד שלושה חדרים הפכו לנכס מבוקש במיוחד.
המגמה הזו נובעת משינויים דמוגרפיים ואורח החיים של האוכלוסייה המתגוררת בערים הגדולות. מדובר בעיקר בקהל צעיר של רווקים ורווקות או זוגות צעירים ללא ילדים, ולעיתים גם משפחות קטנות, המבקשים ליהנות מכל היתרונות שהעיר הגדולה מציעה.
מה למשל? אפשרויות תעסוקה מגוונות, חיי תרבות עשירים, מקומות בילוי, ושירותים עירוניים מתקדמים. יחד עם זאת, מגבלות התקציב גורמים להם להעדיף דירות קטנות שמתאימות בדיוק לצרכים שלהם, הן מבחינת גודל והן מבחינת עלויות.
מי שהשכילו לזהות את המגמה הזו הם משקיעי נדל"ן חכמים, שהבינו כי ההשקעה בדירות קטנות עשויה להניב תשואה גבוהה במיוחד. דירות מסוג זה נחשבות לנכסים שקל יחסית להשכיר בשל הביקוש הרב, והשוכרים הפוטנציאליים מוכנים לשלם עבור מיקום מרכזי וגישה לתשתיות עירוניות מתקדמות. מה גם שהשקעה בדירות קטנות מאפשרת לבצע פיזור סיכונים.
מה הכוונה? בסכום גדול ניתן לנסות ולרכוש שתי דירות קטנות במקום דירה אחת גדולה, ולהרוויח יותר הן מבחינת התשואה הכוללת, וגם מתוך מחשבה עתידית על עליית ערך הכנסים.
לכן אחד הפרויקטים שמשך אליו משקיעים רבים בזכות המאפיינים הללו הוא מתחם גינדי תל אביב. המתחם הממוקם בלב תל אביב, מציע דירות קטנות הבנויות בסטנדרט גבוה במיוחד ומשולבות בתשתיות מתקדמות. מדובר בפרויקט שמגלם שילוב מושלם בין נוחות המגורים בעיר מרכזית לבין השקעה כלכלית חכמה. המיקום האטרקטיבי של המתחם, במרחק נגיעה סמוך המרכזי התרבות, התעסוקה והבילוי הנחשבים ביותר, מושך גם את הדיירים הפוטנציאליים וגם את המשקיעים שמבקשים להבטיח לעצמם תשואה יציבה לטווח הארוך.
בנוסף למיקום המרכזי ולסטנדרט הבנייה הגבוה, פרויקטים כמו גינדי תל אביב מציעים גם פתרונות מגורים שמתאימים לאורח החיים המודרני. למשל, שירותים קהילתיים מתקדמים, חללים משותפים ופארק משולב לכל דיירי המתחם. כל אלו הופכים את הפרויקט לאטרקטיבי במיוחד עבור אוכלוסייה צעירה שמחפשת איכות חיים מבלי לוותר על קרבה למרכז העיר.
סיכום
שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2024 הוא שוק דינמי, שמציע הזדמנויות השקעה מגוונות במגוון תחומים. החל מהשקעות בפריפריה ובדירות קטנות ועד השקעות בקרקעות ובפרויקטים להשכרה. יחד עם זאת, מדובר בשוק מאתגר שמצריך ידע, מחקר ותכנון מוקדם. במידה ועושים את כל הדברים נכון, ההשקעה מניבה ערך רב.
המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות תוכן ומידע בסיסי בלבד, המידע באתר לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטית או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי משרדנו. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים בכל שלב ו/או בעת פעולה כלשהי להתייעץ עם עו"ד בכל נושא כזה או אחר. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.