הכותב: מגדלי גינדי

השקעות נדל״ן

זמן קריאה: 5 דקות

22 בדצמבר 2024

 

כרישי הנדל"ן וכל מי שחיים ונושמים את התחום בישראל, יודעים כי חוקי הנדל"ן בעיר תל אביב שונים לגמרי לעומת כל מקום אחר ברחבי הארץ.

בכל זאת מדובר בעיר שהביקוש להתגורר ולרכוש בה נכסים הוא הגבוה ביותר.

אך כמו בשאר חלקי הארץ, גם בתל אביב מורגשת עלייה בדרישה לפרויקטים של התחדשות עירונית, מהלך שהופך לקריטי ביותר על רקע המציאות בעיר.

מהי התחדשות עירונית?

לפני שנצלול לעומקם של הדברים, קודם כל ולמי שלא בקיא במאת האחוזים, מהי התחדשות עירונית?

זהו תהליך הדרגתי שבו אזור מגורים ישן שלרוב כולל בתוכו בנייני מגורים בני עשרות שנים, נהרס לגמרי ובמקומו עולים על הקרקע מגדלי מגורים חדשים, מודרניים ומתקדמים, שמצד אחד משפרים מקצה לקצה את איכות חייהם של הדיירים, ומצד שני מספקים עוד עשרות יחידות דיור חדשות באותו מבנה.

אך לא רק תוספת של יחידות דיור, אלא גם שיפור כללי של כל התשתיות בסביבת הפרויקט. בין היתר מדובר בכבישים, מדרכות, שטחים ירוקים, מתקנים ציבוריים ועוד.

מדובר בניצול הרבה יותר חכם ויעיל של קרקע מסוימת, מאחר ופרויקט התחדשות עירונית יוצא לדרך אך ורק לאחר תכנון סביבתי מתקדם שלוקח בחשבון את כל המשתנים השונים.

יתרונות ההשקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית

כפי שניתן לדמיין, הערך של דירה בבניין ישן שנהרס ובמקומו נבנה בניין חדש עם דירה משודרגת, מרווחת ומודרנית, עולה באופן משמעותי.

בתל אביב שכבר נחשבת לאחת הערים הרווחיות ביותר להשקעה בנדל"ן בישראל, פרויקטים של התחדשות עירונית משדרגים עוד יותר את ערך הנכסים, אפילו תוך כדי ביצוע העבודות בשטח.

דירות חדשות במרכז העיר נהנות מביקוש גבוה במיוחד, לכן לאחר מכן אפשר להשכיר אותן במחירים גבוהים במיוחד, דבר שהופך את ההשקעה בפרויקטים הללו לחכמה ורווחית לטווח ארוך.

בנוסף, חלק גדול מפרויקטים של התחדשות עירונית ממוקמים באזורים מבוקשים, כאלה הקרובים לתחבורה ציבורית, לאזורי עבודה, תרבות, ספורט ופנאי, ממש כמו מתחם גינדי תל אביב הנחשב במיוחד, שמציע לדיירים קרבה למרכזי עסקים ומוקדי בילוי מובילים בעיר הגדולה.

גם הקרבה הזו מעלה את ערך הנכסים לאין שיעור.

נקודה פיננסית חשובה נוספת. במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, המדינה מעניקה מגוון הטבות מס המעודדות יזמים ובעלי דירות להיכנס לתהליך. בין ההטבות קיימת גם הקלה משמעותית במס שבח, לעיתים אפילו עד כדי קבלת פטור מלא עבור בעלי הדירות הישנות המוכרים את זכויותיהם כחלק מהפרויקט.

כך שמדובר באינטרס ברור של החברות הללו להוציא לפועל כמה שיותר פרויקטים ולעשות אותם היטב. באופן טבעי זה מוביל לבנייה איכותית של הנכסים עצמם, ואיכות שווה עוד יותר כסף.

חסרונות ההשקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית

אנחנו יודעים כי עד כה הכל נשמע חלומי ומושלם, אולם בפועל לעיתים רבות קבלת אישור לפרויקט מגורים של התחדשות עירונית יכול לקחת לא מעט זמן.

מדוע? בראש ובראשונה צריכים להכיר את הוותמ"ל שהיא הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור. מדובר בגוף ממשלתי שתפקידו אומנם להאיץ תהליכי תכנון ובנייה, במיוחד בפרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית כמו פינוי-בינוי. לכן הוועדה מרכזת את תהליכי התכנון, מקצרת הליכים בירוקרטיים, מתאמת בין גופים שונים ומעניקה עדיפות למתחמים משמעותיים באזורים צפופים ובעלי ביקוש גבוה. בנוסף, היא פועלת לקידום פתרונות דיור ולשיפור תשתיות עירוניות. כל הדברים הללו הופכים לסוג של מלכודת בירוקרטית שיכולה לקחת לא מעט זמן. לכן זוהי נקודה שצריך לקחת בחשבון כאשר מבקשים לנצל הון עצמי נזיל עבור השקעת נדל"ן שלא מניבה תשואה תכף ומיד.

כמו כן תהליך של התחדשות עירונית יכול להיכנס אל תוך "פקק תנועה" כאשר ישנם דיירים סרבנים ועוד בעיות כאלה ואחרות.

לכן במידה ואתם מבקשים להיכנס להשקעה שכזו, סבלנות בהחלט נדרשת.

יתרונות המגורים בפרויקטים של התחדשות עירונית

מגורים בדירות שהתחדשו במסגרת פינוי בינוי הם בגדר פתיחת פרק חדש בחיי הדיירים. בכל זאת במקום להתגורר בבנייני מגורים ישנים, לא מוגנים, כאלה שאולי לא היו בהם אפילו מעליות, פתאום נהנים ממגורים במגדל מרהיב שכולל בתוכו תשתיות מתקדמות ונוחות מפנקת.

החל מדירה שכל פרט בה תוכנן בקפידה כדי להעניק תחושת מרחב ופרטיות. דרך מקומות חנייה בחניון תת קרקעי, דבר שהוא בגדר זכייה בפיס בעיר כמו תל אביב. זאת בנוסף למחסן פרטי בקומת קרקע או מרתף בבניין במקום בוידעם ישן בדירה עצמה. מספר מעליות ולובי מסוגנן, מרווחים גדולים הרבה יותר לא רק בדירת המגורים, אלא גם בין דירה אחת לשנייה, חדרי ממ"ד, העובדה שהבניין עצמו עמיד בפני רעידות אדמה ועוד ועוד.

חסרונות המגורים בפרויקטים של התחדשות עירונית

במשפט קצר, דיירים בפרויקט מגורים שעבר התחדשות עירונית לא נתקלים בשום חסרונות. מדובר בהזדמנות של פעם בחיים, כזו שמשדרגת את איכות החיים ומעלה את ערך הנכס בכמה מונים.

כל מה שצריך הוא סבלנות. מה הכוונה? מיד לאחר קבלת כל ההיתרים הדרושים, משך זמן העבודות בשטח יכול בין שנתיים וחצי עד 3 שנים, ובפרק הזמן הזה עולה הצורך להתגורר בדירה חלופית עד גמר הפרויקט ולא מעבר.

כמובן, איכות החיים תלויה במידה רבה באיכות הביצוע של הפרויקט. בנייה לא מוקפדת, ליקויים בתשתיות או תכנון עירוני בעייתי, עלולים לפגוע בערך הדירות ובחוויית המגורים, לכן כדאי מאוד לבחור בחברה יזמית גדולה ומובילה, כמו זו של גינדי, אשר מנוסה ויודעת להוציא לפועל פרויקטים מושלמים.

סיכום

בסופו של דבר פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב הם חלק בלתי נפרד מהתפתחות של עולם הנדל"ן. הם מאזנים את הכוחות בין ההיצע לביקוש, בעיקר בכל הנוגע למגדלי מגורים יוקרתיים.

בין אם מדובר במשקיעים המבקשים לרכוש נכס כחלק מהשקעת נדל"ן, או שמדובר במי שמעוניינים לרכוש נכס ולהתגורר בו, יש לקחת בחשבון מספר דברים בדרך. כמו תהליכי האישור הממושכים, את הביורוקרטיה הסבוכה, להקפיד לבחור חברה יזמית בעלת שם, כזו המשלבת סטנדרטים גבוהים של תכנון וביצוע, ולהצטייד במנה של סבלנות כדי שבסופו של התהליך תוכלו ליהנות מפירותיו של פרויקט התחדשות עירונית מוצלח.

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות תוכן ומידע בסיסי בלבד, המידע באתר לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטית או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי משרדנו. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים בכל שלב ו/או בעת פעולה כלשהי להתייעץ עם עו"ד בכל נושא כזה או אחר. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

תוכן עניינים

1. מהי התחדשות עירונית?
2. יתרונות ההשקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית
3. חסרונות ההשקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית
4. יתרונות המגורים בפרויקטים של התחדשות עירונית
5. חסרונות המגורים בפרויקטים של התחדשות עירונית
6. סיכום