פרויקט נדל”ן בתהליכי תכנון: מה חשוב לדעת לפני השקעה?

רבים בישראל מתעניינים בהשקעה בנדל"ן. לא מדובר רק במי שמתמחים בעניין או שכבר ביצעו מספר עסקאות, אלא גם ציבור שמבין כי השקעת נדל"ן היא צעד כלכלי שאפשר להפיק ממנו לא מעט בטווח בינוני וארוך.

באופן טבעי האפשרות הנוחה ביותר ויש מי שיגידו הבטוחה ביותר, היא לאתר ולהשקיע בנכס נדל"ן שעומד ומאוכלס, אבל יש מי שטוענים כי דווקא האפשרות להשקיע בפרויקטים שעדיין נמצאים בשלבי תכנון ואישור הם האטרקטיביים מכולם.

מדוע? כיוון שהשקעה שכזו יכולה להניב תשואה גבוהה מאוד.

אבל, לפני שאתם רצים לחפש פרויקטים שכאלה, קחו בחשבון כי גם השקעה בפרויקט שנמצא בשלבי תכנון ואישור צריך לבדוק היטב. זה אומר לבחון ולהבין את כל האותיות הקטנות ומה הן הנקודות הקריטיות שצריך לבדוק לפני שמכניסים את היד לכיס וחותמים על החוזה.

מהו בדיוק פרויקט נדל"ן בשלבי תכנון?

פרויקט נדל"ן שנמצא בתהליכי תכנון הוא למעשה פרויקט מגורים או מסחרי שעדיין לא קיבל את כל האישורים הדרושים להקמתו.

לרגע אחד שלא תחשבו כי יש פה משהו לא כשר, ממש לא. מדובר בהליך טבעי של חברות יזמות וקבלנים רבים.

רק שבשלב הזה היזמים מגישים תוכניות לרשויות המקומיות, לוועדות התכנון, ופועלים לקבלת ההיתרים הנדרשים.

כך שבשונה מפרויקטים שנמצאים כבר בשלבים מתקדמים, שזה אומר שרואים בניין עומד על הקרקע, בקרים הללו המשקיעים לא יכולים לראות דבר מלבד שטח ריק אלא רק תוכניות והדמיות.

אילו אישורים צריך לבדוק?

אם כך עולה השאלה, מה בדיוק צריך לבדוק לפני שמבצעים את ההשקעה?

ובכן, הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא לבדוק באיזה שלב נמצא הפרויקט מבחינת האישורים. האם מדובר בשלב ראשוני של הגשת התוכנית לוועדה המקומית, או שהפרויקט כבר עבר לשלב מתקדם יותר של הוועדה המחוזית? ככל שהפרויקט בשלב מתקדם יותר, הסיכויים שההשקעה תהיה בטוחה יותר עולים באופן משמעותי.

על מנת שתהיו בטוחים ורגועים יותר, כדאי מאוד לבדוק את ההיסטוריה של היזם והחברה שעומדים מאחורי הפרויקט בו אתם מביעים עניין.

מדוע? כי יזם בעל ניסיון ועם רקורד מוכח, כמו למשל גינדי תל אביב, הוא יזם שאפשר להיות בטוחים שהוא מכיר ויודע את העבודה. והרי הרזומה שלו מוכח בשטח, בדמות עשרות פרויקטים איכותיים שהושלמו בהצלחה, כך שזה יכול להפחית משמעותית את הסיכון בהשקעה כזו לעומת כניסה להשקעה עם יזם שאינו מוכר ואין הוכחות שהוא הצליח להניע עסקאות שכאלה מא' ועד ת'.

מהם הסיכונים המרכזיים?

יש שני סיכונים מרכזיים. הראשון הוא שאותו פרויקט לא יקבל בסופו של דבר את האישורים הדרושים, או שהאישורים יתעכבו למשך שנים ארוכות.

מה זה אומר בשטח? שמאוד יכול להיות ששילמתם סכום ראשוני כחלק מההשקעה, אם זה דמי רצינות או כדי לבצע דריסת רגל ולקנות לעצמכם את הזכות להיות מעורבים בפרויקט במחיר משתלם, רק כדי לגלות שההשקעה הזו שלכם לא תניב פירות בעתיד הנראה לעין.

במקרים קיצוניים הפרויקט כולו יכול לרדת לטמיון וזה אומר שסכום ההשקעה הזה שלכם פשוט התנדף באוויר.

ישנו סיכון נוסף שנוגע בשינויים רגולטוריים שיכולים לצוץ. מה בדיוק זה אומר? שהרשויות יכולות להחליט לשנות מדיניות תכנונית, במיוחד כשמדובר באזור שעובר התחדשות עירונית, דבר שעלול להשפיע לרעה על קצב התקדמות הפרויקט או על אופי הבנייה שתתאפשר בסופו של דבר.

כלומר אם חשבתם שאתם נכנסים להשקעה במגדל מגורים יוקרתי עם שטח מסחרי מתחתיו ופארק ירוק מסביב, בסופו של דבר לא כל מה שהיה קיים בתוכנית הראשונית אכן ייצא לפועל. זה יכול להשפיע על התשואה העתידית שלכם.

היכן נמצאות ההזדמנויות הגדולות?

אל תתנו לפסקה האחרונה להוציא לכם את הרוח מהמפרשים. יחד עם כל הסיכונים שקיימים, ההזדמנות להשקיע בפרויקט שנמצא בשלבי תכנון ואישור היא אדירה. בראש ובראשונה כי כניסה מוקדמת לפרויקט יכולה להבטיח מחיר נמוך משמעותית בהשוואה לרכישה לאחר שהפרויקט מאושר והבנייה כבר החלה.

לכן, מי שמצליח לאתר את הפרויקטים הנכונים, במיקומים מבוקשים ועם יזמים אמינים, יכול ליהנות מתשואה כפולה ואף יותר בהשוואה להשקעה בנדל"ן סטנדרטי.

נקודה נוספת שצריך לקחת בחשבון. פרויקטים שנמצאים במיקומים של התחדשות עירונית נהנים בדרך כלל מעליית ערך משמעותית, מאחור והאזורים הללו עוברים שדרוג של תשתיות, מוסדות חינוך, שירותים עירוניים ועוד, וזה אינטרס מובהק של רוב העיריות בארץ.

מדוע? כי הרווח שיכנס לקופת העירייה מתשלומי מיסים יהיה גדול הרבה יותר.

פרויקט נדל"ן בתהליכי תכנון – freepik

כיצד ניתן למזער את הסיכונים?

בראש ובראשונה כדאי מאוד לא לבצע שום מהלך בלי שבדקתם לעומק את כל התרחישים האפשריים. מאחר ורובנו לא אנשי מקצוע שחיים ונושמים את תחום הנדל"ן ולא מתמחים בפרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון ואישור, כדאי מאוד לפנות ולהתייעץ עם מי שנחשבים למומחים בנדל"ן ובמיוחד בנישה הזו.

זה יכול להיות עורך דין שמתמחה בתחום התכנון והבנייה, שמאי מקרקעין או משקיעים מקצועיים. הם אלה שיכולים לחסוך לכם לא מעט כאבי ראש וסיכון מיותר. בכל זאת יש להם את הניסיון והידע המקצועי כיצד לבצע בדיקה מעמיקה של התוכניות, לאמוד את ההיתכנות לקבלת האישורים, ולהעריך במדויק את פוטנציאל ההשקעה.

סיכום

על כך שהשקעה בפרויקטים נדל"ניים שנמצאים בתהליכי תכנון יכולה להיות משתלמת מאוד אין עוררין. באותה נשימה חשוב לבצע בדיקות מקדימות ומעמיקות של הפרויקט המדובר, להבין את התהליך כולו כך שתהיו במצב בו יש יותר סימני קריאה מאשר סימני שאלה.

זכרו, אל תמכרו לעצמכם את החלום, אלא תהיו בטוחים אך ורק במה שהתוכניות והאישורים מראים שחור על גבי לבן לגבי כדאיות וסיכויי הפרויקט לצאת לפועל בפרק זמן סביר.

ככל שתהיו ערניים יותר ותעשו את שיעורי הבית שלכם, כך תגדילו את הסיכוי ליהנות מפירות ההשקעה ולהפוך אותה לצעד פיננסי חכם ומשתלם.