שכירות במגדלים בתל-אביב: מדריך למשקיעי נדל״ן

רכישת דירה להשקעה – האם משתלם למשקיע נדל״ן?

רכישת דירה להשקעה עדיין נחשבת לאפיק ההשקעה הסולידי והמשתלם ביותר בישראל גם ב- 2019. זאת משום שהיא מגלמת מספר יתרונות שהחשובים בהם הם השבחת ערך הנכס, והאפשרות ליהנות מתשואה שנתית משכירות.

השכרת הדירה אכן מסוגלת לייצר תשואה שנתית ממוצעת של כ- 2.5% אולם עם זאת, היא מספקת לא מעט אתגרים לבעלי הנכס, משלב איתור הדיירים, דרך חתימה על חוזה וכלה בטיפול בנכס במהלך תקופת השכירות.

אוהד דנוס – שמאי מקרקעין ונשיא לשכת שמאי המקרקעין היוצא מספר: "השבחת הנכס לאורך זמן היא פונקציה של מצב השוק כמו גם מצב הפרויקט ומצב הדירה עצמה. לכן, נודעת חשיבות יתרה לשמור על מצב הנכס לאורך זמן ולוודא כי השוכרים המשתמשים בנכס שומרים עליו.

בעלי נכסים רבים מעדיפים למנות איש תחזוקה וניהול לנכס שתפקידו לטפל בנכס ולוודא כי ערכו נשמר במהלך כל תקופת השכירות".

האתגרים האלה מתעצמים בעשרות מונים כאשר מדובר בדירות במגדלים בתל אביב. מרצ'לו אינצ'ליני – מתווך ובעלים של חברת פרנצ'י, המתמחה בדירות יוקרה מספר: "שוק השכירות בדירות במגדלים בתל אביב מתוחכם הרבה יותר משוק השכירות הרגיל בעיר".

איתור השוכרים בידיים מקצועיות

ראשית, בעלי הנכסים מעבירים אותם בדרך כלל לטיפולם של מתווכים, על מנת לא לפגוע בפרטיות ובסדר היום שלהם. מתווכים אלה אחראים לקבלת הפניות ולמיונם ולקביעת ביקור בדירה. שוכרי דירות במגדלים מגיעים עם רשימת דרישות ספציפיות ולכן השיח איתם הרבה יותר קונקרטי.

לאחר שנבחר השוכר המתאים, הוא יתבקש להעמיד ערבויות בנקאיות בשווי של שלושה חודשי שכירות או יותר, על מנת להבטיח את השמירה על הדירה, על הריהוט והציוד שלה.

בהקשר זה חשוב לציין כי דירות אלה מושכרות לעיתים כאשר הן מרוהטות ומצוידות לחלוטין, כך שהשוכרים אינם צריכים לעסוק בדבר בדרך לדירה החדשה".

השירות הוא חלק מהשכירות

חלק בלתי נפרד מחוזה השכירות הוא נושא הטיפול בדירה ושירותים לדייר. אותם שוכרים מצפים לטפל בתקלות בדירה ובנושאים אחרים במהירות, במקצועיות ובהגינות. לכן, בעלי הנכסים ממנים מטעמם איש תחזוקה וניהול לנכס שאמור לתת מענה מהיר ואדיב לצורכי הדיירים ולתקן כל בעיה תוך זמן מוסכם מראש.

"השירות לדייר מהווה חלק בלתי נפרד מהשכירות, הדיירים מצפים לקבל שירות קשוב ואדיב לכל תקלה ולא להתעסק בנושאי תחזוקה, קטנים כגדולים. לכן במעמד החתימה על החוזה מצוין מי אמור לתת מענה לנושאים אלה ומה טווחי הזמן לטיפול בתקלות" אומר אינצ'ליני.

ניהול הנכס – מקצוע לכל דבר

מי הם אותם מנהלי הנכסים? בשוק הדירות במגדלים מדובר באנשי מקצוע לכל דבר ועניין. "בשנים האחרונות אנו עדים לחברות אחזקה וניהול של נכסי יוקרה. אותם מנהלי נכסים מספקים שירותים מקיפים לבעלי הנכס – מפרסום הנכס, דרך איתור השוכרים וניהול המשא ומתן מולם וכלה בגבייה וטיפול בנכס לאורך זמן" אומר דנוס ומוסיף: "חברות הניהול האלה מעניקות לבעלי הנכסים ראש שקט ומבטיחות טיפול ראוי בדירה, כזה שמעניק את רמת השירות שהשוכר מחפש ובמקביל שומרות על ערך הנכס לאורך זמן".

ערכן של חברות אלה עולה במיוחד כאשר מדובר בנכסים המושכרים לתקופות קצרות, בהם יש צורך לטפל בדירה ובשוכרים באופן אינטנסיבי יותר, דוגמת דירות המושכרות ב- AIRBNB או דירות המושכרות לתאגידים בינלאומיים הדואגים לפתרונות מגורים למנהלי החברה המגיעים לתקופות של שבועות עד חודשים לארץ.

מרכישת הדירה ועד למינוי איש קשר – הדרך להשכרת דירה במגדל

אחד הפרויקטים החמים בקרב קהל ומשקיעי נדל״ן והמתעניינים הוא GINDI TLV, הממוקם בלב העיר ונותן לדיירים את כל הפתרונות ליד הבית – מקאנטרי קלאב, דרך קניון ועד לקרבה משמעותית לסצנה התרבותית של תל אביב.

מרצ'לו אינצ'ליני מעניק מספר טיפים להשכרת דירת במגדל:

הדרך מתחילה ברכישת דירה להשקעה, הממוקמת בלב העיר ונמצאת במרחק הליכה מכל האטרקציות. השוכרים מחפשים את החבילה המלאה וכאשר הם מוצאים אותה הם יודעים שזה מגיע עם "תו מחיר".

"לאחר שרכשנו את הנכס ואנו רוצים להוציא אותו לשוק, כדאי לעבוד עם מתווכים המכירים לעומק את שוק מגורי היוקרה בתל אביב ונהנים מרשת קשרים ענפה שיכולה להביא לפרסום אינטנסיבי של הנכס, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בפנייה לשוק השוכרים מחו"ל".

"השוכרים בשוק מגורי המגדלים מתוחכמים ומכירים את השוק לפני ולפנים. לכן חשוב לדעת כי אמינות והגינות מהווה תנאי הכרחי לפעול בשוק הזה, לרבות ההתייחסות לתנאי החוזה ולערבויות והביטחונות הדרושות בו".

"לבסוף – חלק בלתי נפרד מתהליך השכירות הוא מינוי איש מטעם המשכיר שאחראי על הטיפול בנכס ובתקלות. אותו איש קשר אמור להיות זמין לשוכרים בכל עת ולהעניק להם פתרון ראוי, בטווחי זמן סבירים".

אם מדובר בדירות המוקדשות לשכירות לתקופות קצרות, יש לקחת בחשבון שהשירותים שיידרשו לשוכרים יהיו הרבה יותר מקיפים ויכללו גם טיפול שוטף בדירה, לרבות ניקיון, כביסה ואפילו ציוד המטבח בדירה.

קראו מדריך קצר על השקעות נדל״ן בישראל לשנת 2024