הכותב: גינדי TLV

לגור בתל אביב

זמן קריאה: 7 דקות

5 באפריל 2024

 

שוק הנדל"ן בערים הגדולות בארץ, בעיקר בתל אביב ובעולם כולו, הוא אחד השווקים המתגמלים ביותר מבחינה כלכלית. כדי להצליח להפיק את המיטב מכל עסקה יש לא מעט אתגרים שעומדים בדרך, בין אם אתם מבקשים למכור נכס מסוים כאן ועכשיו או לקנות נכס מתוך מחשבה על מכירה עתידית ברווח גדול. במאמר זה נכתוב על מספר אסטרטגיות בעזרתן ניתן לשפר בצורה משמעותית את סיכויי ההצלחה שלכם, ובנוסף תקבלו עצות השוות זהב.

כדי להקל על הדברים, נחלק את המאמר לציבור המוכרים והקונים בנפרד.

קהל של מוכרים

כיצד תדעו באיזה מחיר כדאי לכם למכור דירה השייכת לכם בתל אביב? ישנן מספר אפשרויות כדי להבין את השוק. זה אומר לבצע מחקר מעמיק על מנת שתוכלו להציג את המחיר בו מצד אחד תקבלו את הסכום הגבוה ביותר, ומצד שני שלא תבריחו קונים פוטנציאלים ורציניים שיהיו מעוניינים בנכס שלכם.

במילים אחרות, באופן טבעי הכי קל זה לזרוק מספר גדול לאוויר ולחשוב שיגיע איזה פראייר, אך לא כך עובדים הדברים.

כיצד למקסם קנייה ומכירה של דירה למגורים בתל אביב , קניית דירה בתל אביב

מקור: FREEPIK

מחקר שוק

כדי לדעת בכמה תוכלו למכור דירה בתל אביב, צריך ללמוד על מגמת השוק הנוכחית. הדרך הקלה והנוחה ביותר היא להיכנס לאתרי אינטרנט מסוימים, כמו יד 2 ולראות מה סדר גודל המחירים של דירות המוצעות למכירה בתל אביב באזור, שכונה ואולי אפילו ברחוב שלכם. זה יספק לכם סדר גודל מסוים לגבי המחיר. תוכלו לבדוק מה המחיר הממוצע למ"ר, מה המחיר הממוצע לדירה בתל אביב בקומה כזו ואחרת ועוד.

אפשרות נוספת היא לבדוק עם אנשי מקצוע ולבקש את דעתם. מדובר בסוכני תיווך בתל אביב, שאחראיים על חלק נכבד מעסקאות מכירה של דירות בעיר, ומכירים את תל אביב כמו את כף ידם. קחו בחשבון כי חלק מהם ינסו לשכנע אתכם לקבל על הדירה בלעדיות, תוך כדי הבטחות שהם ישיגו עבורכם את המחיר הטוב ביותר. כדאי או לא כדאי? זה כבר נתון לשיקול דעתכם ועד כמה אתם פנויים להשקיע בפרסום הנכס וחיפוש אחר קונים.

שדרוג הנכס

אתם יודעים מה אומרים, לרושם הראשוני יש השפעה עצומה, אולי מכרעת על האם אנחנו אוהבים את מה שרואים או לא. אין זה משנה אם מדובר בדייט, ראיון עבודה או כשמגיעים לראות דירה בתל אביב, האפקט הוא אותו אפקט. 

אין זה משנה אם אתם מתגוררים בדירה שלכם בת"א או שמשכירים אותה למישהו אחר, במידה והדירה מוזנחת, לא משופצת או שהקירות לא מסוידים, זה יכול להרתיע ואף לגרום ללקוח פוטנציאלי לעזוב, גם אם הדירה מתאימה לו בדיוק מבחינת גודל ומחיר.

הדבר הטוב ביותר שתוכלו לעשות הוא לבצע שיפוץ מסוים בדירה לפני שמציעים אותה למכירה ומזמינים לקוחות להגיע ולראות אותה.

על פניו ניתן לחשוב, מה הטעם להשקיע כספים על שיפוץ או סידור של נכס שרוצים למכור, אולם מעבר לשיפור הרושם הראשוני, כך בדיוק תוכלו לבקש מחיר גבוה יותר עבור הדירה.

לצורך הדוגמה. אם יש לכם דירה בת שלושה חדרים בבניין בן 50 שנה בתל אביב וזו מעולם לא עברה שיפוץ, קחו בחשבון שקונים שיגיעו לדירה יראו כי הריצוף והאריחים חסרי צבע וחיים, אז יהיה קשה לכם לקבל מחיר גבוה יותר.

לעומת זאת אם מדובר בדירה ישנה אך מודרנית מבחינת הנראות, בטח ובטח אם יש מטבח חדש או שלפחות היא תהיה מסודרת ונעימה למראה, כך יהיה לכם קל יותר לבקש תוספת כספית מסוימת.

כיצד למקסם קנייה ומכירה של דירה למגורים בתל אביב , קניית דירה בתל אביב

מתוך FREEPIK

שיווק ופרסום הדירה

קודם לכן ציינו את האפשרות לתת את הדירה למתווכי נדל"ן בבלעדיות. התפקיד שלהם הוא לחסוך עבורכם המון כאבי ראש והתרוצצות עם קונים פוטנציאלים. כמובן שצריך לקחת בחשבון כי במקרה והם ימכרו עבורכם את הדירה, תהיו חייבים להם דמי עמלה מסוימים. כדאי או לא? גם זה תלוי בשיקול הדעת שלכם ועד כמה אתם מוכנים או יכולים לוותר על אחוז מסוים מסכום המכירה עבור פעולת התיווך.

במידה ואתם מעדיפים לנסות למכור דירה בת"א באופן עצמאי, אתם תצטרכו לשווק אותה בכמה מוקדים, בראש ובראשונה ברשתות החברתיות השונות, פייסבוק, אינסטגרם ועוד.

אך עוד לפני שאתם יוצאים במסע פרסום או קידום ממומן ברשת חברתית כזו או אחרת, אתם צריכים שיהיו לכם תמונות איכותיות של הדירה. כאן אל תנסו לחסוך במחיר אלא תבקשו את שירותיו של צלם מקצועי שיש לו את הידע ומצלמות מקצועיות שיתפסו את הפינות בבית מזוויות מחמיאות. במילים אחרות צלם מקצועי יכול להדגיש את התכונות הטובות ביותר של הדירה שלכם, ולגרום לה לבלוט מעל דירות אחרות.
אגב, במקרה הצורך צלם מקצועי מבצע מספר שינויים ותיקונים בעזרת תוכנות גרפיות מסוימות שיכולות לטשטש צדדים פחות מחמיאים לדירה. אך חשוב שלא יהיה מדובר במשהו בולט מדי. לדוגמה, אם יש חור בקיר, הצלם יכול להעלים זאת בעזרת תוכנת פוטושופ, אך אין טעם לעשות זאת כי הקונים שיגיעו לדירה יגלו זאת במהרה. 

תהיו החלטיים

אם אתם לא בטוחים שאתם רוצים למכור דירה בתל אביב, אל תתחילו בתהליך. זה יהיה בזבוז זמן ומשאבים שלכם ושל אחרים.

אם קיבלתם הצעה טובה שעומדת בדיוק או קרוב לדרישות שהצבתם לעצמכם מראש, אל תהססו עוד אלא תלחצו ידיים ותחתמו על חוזה המכירה.

זו תהיה טעות קשה לו תחשבו כי ברגע שיגיע קונה נלהב, שאפשר יהיה לנסות לסחוט ממנו עוד ועוד. להיפך, חמדנות תבריח קונים טובים ולא תמיד יש כאלה בשפע. 

קהל של קונים

ככל הנראה אם נשאל את הקהל הרחב לגבי עד כמה כדאי לקנות דירה בתל אביב, לא נמצא דעה אחת שתגיד כי לא כדאי. תל אביב היא לא עוד עיר גדולה אלא מדובר בעיר מופלאה שיש בה הכל מהכל. חוף ים משגע, חיי לילה תוססים וסוערים. מתקני ספורט רבים, פארקים ירוקים, מסעדות וברים ולא מעט שכונות שלכל אחת מהן יש אופי ייחודי. 

כל אלו גורמים למחירי הנדל"ן בעיר לטפס באופן הדרגתי וקבוע. כך שגם אם יש ירידה מסוימת במחירי הנדל"ן בישראל, מחירי הדירות בתל אביב נשארים יציבים. 

כך שלמעשה אין זה משנה אם אתם מבקשים לקנות דירה בתל אביב כדי לחיות בה, או כדי לעשות עסקת פליפ  – רכישה של דירה ומכירה שלה תוך פרק זמן קצר ברווח גדול ומהיר, מדובר במשימה קשה אך אפשרית. לפניכם מספר דברים שכדאי לכם לבדוק לפני שיוצאים לדרך.

בדיקה פיננסית מקיפה

עוד לפני שאתם עושים צעד אחד בדרך לרכישת דירה בתל אביב, האם יש לכם הון עצמי מספיק גבוה לרכישת דירה כאן ועכשיו? האם תזדקקו ללקיחת משכנתא, והאם תוכלו לקבל אישור ראשוני על גובה הסכום שתקבלו מבנק כזה או אחר?

מציאת הנכס בתל אביב שמתאים לכם

לרצות לקנות בתל אביב זה רעיון מצוין, אך היכן בדיוק ברחבי העיר?

איזה גודל של דירה, קומה? האם זה משנה לכם אם בדירה יש מדרגות בלבד או גם מעלית? האם אתם חייבים מרפסת או שהדירה תפנה לכיוון מסוים?

האם אתם חייבים שהדירה תהיה בקרבה לבתי ספר וגנים, לקופת חולים, תחנת רכבת. עד כמה זה חשוב לכם שהדירה בתל אביב תהיה קרובה למקום העבודה במידה ואתם עובדים בעיר? 

לכל השאלות הללו ועוד תהיה השפעה ישירה על המחיר ועד כמה אתם מוכנים/יכולים להשקיע, בין אם מדובר בדירה עבור מגורים, בניסיון לרכוש נכס שווה ולהשכיר אותו בשלב הראשון, ולמכור אותו ברווח גדול בשלב מתקדם או תכף ומיד.

טיימינג הוא הכל בחיים

אתם יודעים מה אומרים על תל אביב, זו עיר שלעולם לא הולכת לישון וזה נכון. אך כמו חיי הלילה הסוערים כך גם בכל הנוגע לענייני קנייה של נכסים בעיר, אסור למצמץ לרגע כדי לתפוס עסקה אטרקטיבית וליישם את הדברים במהירות. אחרת יגיע מישהו אחר ויקפוץ על ההזדמנות.

לכן חשוב להיות עם היד על הדופק ולפעול במהירות ברגע שצצה לה אפשרות לקנות דירה בתל אביב שעומדת בתנאים שהצבתם לעצמכם, גם על פי הפירוט שכתבנו עבורכם קודם לכן.

טיפ לניהול משא ומתן

ניהול משא ומתן זו אומנות. אין זה משנה אם מנסים להוריד מחיר את רוכל ברחוב או כאשר עומדים מול מי שמוכנים למכור את הדירה שלהם בתל אביב.

מאחר ושוק הדירות בתל אביב תחרותי במיוחד, חשוב להציע הצעה שתבלוט. במקרה זה לא רק המחיר משחק תפקיד אלא תתפלאו, גם הרגש. במידה ותנהלו משא ומתן הוגן, אם תצליחו למצוא חן בעיני הצד השני, אפשר שתהיה לזה השפעה גדולה, על המחיר ועל שאתם תקבלו את הדירה ולא מישהו אחר.

לסיכום – קנייה ומכירה של דירה למגורים בתל אביב

בין אם מדובר במכירה ובין אם בקניית דירה בתל אביב, המפתח להצלחה טמון בהכנה המוקדמת, במחקר, בהבנה מה בדיוק אתם צריכים ומחפשים, ובאסטרטגיה בה תפעלו כדי לקדם את הדברים. 

עבור קהל של מוכרים, יצירת רושם ראשוני משכנע ופעולות שיווק יעילות ימשכו קונים רציניים והצעות אטרקטיביות. בכל הנוגע לקהל של קונים, חייבים להתמקד קודם כל במוכנות הפיננסית, במטרת הרכישה ובהתאם להיות מספיק מהירים כדי לזוז במהירות כאשר ההזדמנות הנכונה תופיע. 

 

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות תוכן ומידע בסיסי בלבד, המידע באתר לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטית או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי משרדנו. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים בכל שלב ו/או בעת פעולה כלשהי להתייעץ עם עו"ד בכל נושא כזה או אחר. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

תוכן עניינים

1. קהל של מוכרים
2. מחקר שוק
3. שדרוג הנכס
4. שיווק ופרסום הדירה
5. תהיו החלטיים
6. קהל של קונים
7. בדיקה פיננסית מקיפה
8. מציאת הנכס בתל אביב שמתאים לכם
9. טיימינג הוא הכל בחיים
9.1. טיפ לניהול משא ומתן
10. לסיכום – קנייה ומכירה של דירה למגורים בתל אביב