איך לבחור נכס נדל”ן מניב: השוואה בין סוגי הנכסים המניבים בשוק

מכירים את הספר "אבא עשיר אבא עני"? סביר להניח כי חלקכם קראתם לפחות ספר אחד מסדרת הספרים שכתב רוברט קיוסאקי.

בספרים שלו, קיוסאקי מדגיש את החשיבות של השקעה בנדל"ן כאחת הדרכים המרכזיות להשגת עצמאות פיננסית. עוד הוא הסביר כי נדל"ן הוא נכס מניב שמספק הכנסה פסיבית ויתרונות רבים, והמליץ לרכוש נכסים שיכניסו כסף באופן קבוע, כמו דירות להשכרה או נכסים מסחריים.

ספריו השונים בסדרת "אבא עשיר אבא עני" מעודדים את הקוראים לחשוב כמו משקיעים ולבנות תיק נדל"ן שיספק ביטחון פיננסי לטווח הארוך.

כשמדברים על השקעות נדל”ן בישראל, לא מדובר רק בקניית דירה והשכרתה. שוק הנדל”ן המניב רחב ומגוון, וכולל מספר קטגוריות עיקריות של נכסים, שלכל אחת מהן יתרונות וחסרונות משלה. בין אם מדובר בדירות מגורים להשכרה, נכסים מסחריים כמו משרדים וחנויות, או מבני תעשייה ולוגיסטיקה, לכל סוג יש מאפיינים ייחודיים שמשפיעים על פוטנציאל הרווח, רמת הסיכון וההתנהלות השוטפת של המשקיע. במאמר הבא נפרט על כך מעבר.

השקעה בנכסי מגורים – הפתרון המוכר והבטוח

בדרך כלל כשאנשים חושבים על השקעות נדל”ן, הדבר הראשון שעולה להם לראש הוא רכישת דירה בתל אביב או רכישת דירה בישראל לצורך השכרה. למעשה, מדובר בצורת ההשקעה הנפוצה ביותר, בישראל ובעולם כולו.

הסיבה לכך היא פשוטה, הדיור הוא צורך בסיסי. כל אדם זקוק לקורת גג, ומי שאינו בעל דירה  שוכר אחת. כך שהביקוש לדירות כמעט תמיד קיים, גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית או ירידות בשוק הנדל"ן, דבר שהופך את ההשקעה בדירות להשכרה לאופציה יציבה יחסית.

יתרון נוסף הוא נזילות מסוימת. לא משנה מה ומתי, דירות מגורים נחשבות לנכס שקל יותר למכור בהשוואה לנכסים מסחריים או תעשייתיים. אם המשקיע רוצה לצאת מההשקעה, הסיכוי למצוא קונה גבוה יותר, במיוחד אם מדובר באזור מבוקש כמו בעיר תל אביב.

אך האם מדובר בהשקעת נדל”ן מושלמת? לא בדיוק. על אף היציבות היחסית והביקוש הקבוע, השקעה בדירות להשכרה מגיעה עם מספר חסרונות משמעותיים שחשוב להכיר. הראשון והבולט שבהם הוא התשואה השנתית הנמוכה יחסית. כלומר גם אם שכר הדירה החודשי נראה מכובד, לא תמיד היחס לסכום ההשקעה הכולל ולעלויות הנלוות הוא היחס הכי אטרקטיבי, לפחות לא לפרק זמן קצר טווח.

דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא נושא התחזוקה. בעלי דירות נדרשים לטפל בליקויים כמו בעיות אינסטלציה וחשמל, ולא פעם מדובר בהוצאות בלתי צפויות שמקטינות את התשואה החודשית. במידה ומדובר בנכס למגורים בבניין ישן, זה דבר שבשגרה.

דבר נוסף, בין חילופי דיירים אפשר ויהיו תקופות שבהן הדירה תעמוד ריקה, עד שמוצאים את הדייר האמין והטוב הבא. בפרק הזמן הזה אין הכנסה, אבל כן יש הוצאות כמו על ועד בית, ארנונה ובחלק מהמקרים גם על תשלומי המשכנתא.

אם מהדברים נשמע כאילו יש יותר חסרונות מיתרונות, אז לא, מדובר בהשקעה חכמה ורווחית בהחלט אם יודעים לנהל אותה נכון.

נדל”ן מסחרי – הפוטנציאל גבוה אבל ההשקעה לא מתאימה לכל אחד

נדל”ן מסחרי כולל חנויות, משרדים, קליניקות ומרכזים מסחריים. זהו תחום שמתנהל בצורה שונה לגמרי מהשכרת דירות רגילות, וההכנסה ממנו עשויה להיות גבוהה בהרבה. הסיבה לכך היא שהשכרה של נכסים מסחריים נעשית לרוב בחוזים ארוכי טווח, לפעמים אפילו לעשור קדימה.

יתרון בולט נוסף שהוא שלרוב ההוצאות הנלוות, כמו ארנונה, תחזוקה ותשלומי ועד מוטלות על השוכר ולא על המשכיר.

מצד שני, נכסים מסחריים עלולים להישאר ריקים לתקופות ארוכות במקרה של משבר כלכלי או שינוי בדפוסי הצריכה. זוכרים את תקופת הקורונה?

עסקים רבים נסגרו ומרכזי קניות שלמים נותרו נטושים, כך שבעלי הנכסים לא הרוויחו דבר במשך פרק זמן ממושך

חיסרון בולט הוא עניין המיסוי, ובכל הנוגע לנדל”ן מסחרי, המיסוי בישראל גבוה באופן יחסי.

ויש את הנקודה החשובה ביותר, מיקום, מיקום ושוב פעם מיקום.

לרוב אין ממש טעם לרכוש נדל"ן מסחרי באזור שאין בו תנועה של אנשים.

נכון, כמעט ובלתי אפשרי כיום משרדים באזורים עם ביקוש יציב, כמו רמת החייל בתל אביב או אזור ההייטק בהרצליה ופתח תקווה.

האמת היא שבעשורים האחרונים גם חנויות שממוקמות ברחובות ראשיים הן כבר לא האטרקציה הכי טובה, אלא החנויות שנמצאות בתוך קניונים, ובכל זאת ברחוב ראשי יש יותר תנועה מאשר מרכז מסחרי קטן.

יחד עם זאת תתפלאו לגלות כי יש לא מעט מציאות דווקא במקומות שעל פניו יש מי שנוטים לפסול במחשבה ראשונה, אנחנו מדברים על השקעות נדל"ן בפריפריה.

לכן, תעשו חושבים ותהיו סבלניים עד שתמצאו את הנכס המסחרי במיקום מנצח, אחרת הסיכון לא שווה.

מבני תעשייה ולוגיסטיקה – אפיק השקעה שצובר יותר ויותר תאוצה

בזמן שרוב המשקיעים מתמקדים בדירות או בנדל”ן מסחרי, יש תחום אחד שצובר תאוצה בשנים האחרונות, מדובר בהשקעה במבני תעשייה ומחסנים לוגיסטיים.

מדוע השוק הזה מתפתח בקצב מסחרר? תחשבו טוב טוב? לא בטוחים?

אוקיי, האם האישה או הילדים שלכם אוהבים להזמין מוצרים כאלה ואחרים מאתרים כמו אמזון ועלי אקספרס? הבנתם את הרמז?

אז ככה, השוק הזה מתפתח בצעדי ענק בעיקר תודות לצמיחה של המסחר המקוון. ולא רק אמזון, אלא גם חברות הענק המקומיות כמו שופרסל ורמי לוי מחפשות שטחי אחסון נוספים כדי לייעל את שרשרת האספקה שלהן, לכן ביקוש למרכזים לוגיסטיים נמצא במגמת עלייה מתמדת.

כמו נדל"ן מסחרי כך גם פה, היתרון המרכזי של נכסים תעשייתיים הוא שהם מושכרים לרוב בחוזים ארוכי טווח, לעיתים אפילו ל-15 שנה ומעלה.

בנוסף, שמתם לב לשמות שציינו, נכון? ובכן, השוכרים הם בדרך כלל חברות יציבות שמוכנות לשלם על שטח אחסון איכותי שממוקם נכון.

אבל! החיסרון העיקרי הוא שהכניסה לתחום דורשת הבנה רחבה יותר. בדרך כלל משקיעי נדל”ן פרטיים שמכירים רק דירות למגורים עלולים להיתקל בקשיים. מדוע? כיוון תחום הנדל”ן התעשייתי כרוך בהליכי רישוי שונים, רגולציה קפדנית יותר, והתעסקות מול שוכרים בעלי צרכים מורכבים.

כמובן, במקרה ושוכר גדול בכל זאת מחליט לעזוב את הנכס, פרק הזמן למציאת שוכר חלופי עלולה לקחת זמן רב יותר מאשר בדירות מגורים רגילים או בנכסים מסחריים כמו בקניון או רחוב ראשי.

איך לבחור את סוג הנכס המתאים לכם?

לאחר שקראתם ספר אחד או יותר מסדרת הספרים "אבא עשיר אבא עני", ולאחר מכן את המאמר שלנו, ואתם בטוחים כי השקעת נדל"ן היא הדבר הבא שאתם חייבים לעשות, עולה השאלה איך מחליטים מהי ההשקעה הנכונה ביותר? ובכן, זה בעיקר תלוי ברמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, מהו ההון העצמי שעומד לרשותכם, עד כמה אתם בקיאים בדקויות הקטנות של עסקת נדל"ן כזו או אחרת, וגם וכמה זמן ואנרגיה אתה מוכנים להשקיע בניהול הנכס.

בואו נפשט את הדברים. אם אתם מחפשים השקעה יציבה עם סיכון נמוך יחסית, נכסי מגורים להשכרה הם האפשרות הכי טובה עבורכם.

במידה ואתם מחפשים לקבל תשואה גבוהה יותר, ואתם מרגישים מספיק בטוחים ובעלי ידע להתמודד עם סיכונים ומחזורי שפל בשוק, נדל”ן מסחרי יכול להיות הכיוון הנכון יותר. לבסוף. אם אתם מחפשים השקעה יציבה לטווח הארוך עם שוכרים יציבים ופוטנציאל צמיחה משמעותי, נדל”ן תעשייתי יכול להיות אפיק מצוין, אבל קחו בחשבון שההשקעה שם היא עצומה.

בכל מקרה, לא משנה באיזה מסלול תבחרו, הדבר החשוב ביותר הוא לבצע מחקר מעמיק, להבין את הדינמיקה של השוק, ולוודא שהנכס שאתם עומדים לרכוש באמת מתאים לצרכים שלכם.

ועוד משהו קטן לסיום. השקעה מוצלחת בנדל”ן אינה תלויה רק בבחירת הנכס עצמו, אלא גם באסטרטגיה הנכונה לניהול הכולל שלו, לכן בחירת השוכרים והיכולת להתאים את עצמכם לשינויים שונים בשוק לאורך השנים יכולים לעשות את ההבדל בין עסקה ממש טובה, לבין כזו שגורמת ללא מעט כאבי ראש.