רכישת דירה בתל אביב

בעולם הנדל"ן המקומי, רכישת דירה בתל אביב נשמעת כמו החלום האולטימטיבי. בכל זאת מדובר בעיר בה הים קרוב, התרבות שוקקת, יש מסעדות בכל פינה, התחבורה משתפרת, ולא פחות חשוב, הביקוש כמעט תמיד נמצא בעלייה, ואתם יודעים מה זה אומר, נכון? שערך הדירות עולה ועולה.

אבל, לצד כל היתרונות שציינו ואחרים צריך לזכור, גם ככה רכישת דירה זו אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות והמורכבות שאדם פרטי יעשה בחייו, וכשזה נוגע לרכישת דירה בתל אביב אז עוד יותר. המחירים בשכונות כמו הצפון הישן, רמת אביב, שכונת בבלי או מתחם גינדי תל אביב, כבר מזמן חצו את הרף שחלק נכבד מהישראלים יכולים להרשות לעצמם, וגם דירות שאין במגדלי יוקרה במיקומים פחות מרכזיים מצריכות תקציב נדיב.

לכן, לפני שקופצים למים כדאי שכל אחד יעצור וישאל את עצמו, האם אני באמת יודע מה התקציב שלי? האם אני לוקח בחשבון את כל ההוצאות, גם אלו שבדרך כלל לא רואים מיד?

השלבים לרכישת דירה בתל אביב – תכנון תקציב

השלבים לרכישת דירה בישראל בכלל בתל אביב בפרט כוללים כמה וכמה אבני דרך. השלב הראשון בתכנון התקציב הוא להבין מה נקודת המוצא הכלכלית שלכם. אנחנו יודעים שזה נשמע מובן מאליו, אבל תתפלאו אולי לגלות כי הרבה אנשים בונים על קניית דירה בתל אביב לפי מה שנראה להם אפשרי, אבל לא לפי מה שבאמת קיים בבנק שלהם או לפי היכולת החודשית שלהם לעמוד בהחזרים. כך שהשלב הראשון והמרכזי מתחיל בהון העצמי. מדובר בסכום כסף שכבר נמצא אצלכם, ואפשר לעשות בו שימוש כאן ועכשיו לטובת עסקת הרכישה.

מה הסכום הראשונה הזה יכול לכלול? בין היתר מדובר בחסכונות, כספי ירושה, כמעט כמו תמיד עזרה מההורים, או צ׳קים מהחתונה אם מדובר בזוג ממש צעיר. במילים אחרות כל מקור שהוא נזיל, ושלא מדובר בהלוואה כזו או אחרת מהבנק או ממוסד פיננסי אחר.

מדוע הנתון הזה חשוב? כי לפי החוק בישראל, נדרש הון עצמי של לפחות 30% משווי הנכס, ואם תגיעו לבנק עם פחות מזה, תגלו מהר מאוד שהעסקה לא תתקדם לשום מקום.

השלבים לרכישת דירה בתל אביב – כושר ההחזר החודשי

ההון העצמי הוא חלק מרכזי וחשוב, אבל הוא רק חלק מתמונת הפאזל של רכישת דירה בתל אביב.

חלק שני וחשוב לא פחות נוגע לכושר ההחזר שלכם. מה הכוונה? כמה כסף יישאר לכם כל בכל חודש מחדש לאחר ששילמתם את ההוצאות הקבועות.

מדוע זה חשוב? כי כך ניתן יהיה לדעת בכמה תוכלו לעמוד בכל הנוגע להחזר המשכנתא, וכל זה מבלי שאיכות החיים שלכם תיפגע באופן משמעותי.

כדי לא לסבך אתכם מדי עם כל מיני נתונים כלכליים, הנה כלל אצבע: אסור לכם לעבור את הרף של 30% מההכנסה הפנויה, ובמקרים מסוימים עדיף אפילו להסתפק ב-25%.

לא מדובר בסתם זריקה של אחוזים, כי כאשר לוקחים משכנתא, מדובר בהתחייבות שנעה בין 20 ל-30 שנה. זה אומר שכל שגרת החיים שידעתם קודם לכן, עומדת להשתנות.

ומה בין היתר צריך לקחת בחשבון? אולי אחד מבני הזוג יאבד את מקום העבודה? ואיך תוכלו להסתדר עם מצב בו תהיה ירידה מסוימת בגובה ההכנסות? ואם המשפחה גדלה זה אומר עוד ועוד הוצאות בכל חודש, אז האם תוכלו לשמור על היציבות הנדרשת בלי לקרוס תחת ההוצאות?

מחיר קנייה של דירה הוא רק ההתחלה

לאחר שמבינים מה ההון העצמי שעומד לרשותכם, ועושים חישוב של מה יהיה גובה החזר המשכנתא החודשי בתוספת לשאר הוצאות קבועות, עוברים לשלב הבא.

לא, לא מדובר בלמצוא דירה שמתאימה למחיר, אלא ישנם עוד משתנים שצריך לקחת בחשבון. מה למשל?

יש מס רכישה, כמובן. זהו מס מדורג שמשתנה לפי סוג הנכס והמעמד של הרוכשים, וכמעט תמיד מדובר בסכום משמעותי.

כמו כן יש את שכר טרחה של עורך הדין שיטפל לכם בעסקה. דמי תיווך אם עבדתם עם מתווך, יש עלויות של שמאות והערכת שווי הנכס. כמובן, שיפוץ של הדירה במידה ומדובר בדירה יד 2 שהמצב שלה לא ממש מאפשר כניסה מיידית לדירת החלומות שלכם. כל זה לצד הוצאות קטנות, אך כאלה שמוסיפות למחיר הסופי – הובלת הדירה, קנייה של ריהוט ועוד.

נכון, בסופו של דבר מדובר בהוצאות שוליות כאשר מדברים על רכישת נכס בכמה מיליוני שקלים, אבל בסוף כל שקל שיוצא לכם מהכיס ישפיע על כמה תוכלו להשקיע בנכס, ובכלל כמה יישאר לכם לחיים עצמם.

לכן לא פעם קורה שמי שהיו בטוחים שהם עומדים להגשים את החלום וקונים דירה בתל אביב, נאלצו לסגת ברגע האחרון כאשר גילו כי הדירה שהם חשבו שתהיה בתקציב שלהם, בעצם חורגת מהסכום ברגע שמוסיפים את כל ההוצאות הנלוות.

מתי הולכים לבנק?

אחת הטעויות השכיחות ביותר היא לגשת לבנק רק אחרי שכבר חתמתם על חוזה לרכישת דירה בתל אביב. למעשה זה בדיוק השלב שבו דברים יכולים להסתבך. מדוע? כי אף בנק למשכנתאות לא חייב לאשר לכם את הסכום שתבקשו. קודם לכן הבנק יעשה בדיוק את הדברים שציינו במאמר קודם לכן.

הוא יבדוק את ההון העצמי, את גובה ההכנסה, ולעיתים גם את השווי האמיתי של הדירה דרך שמאי מטעמו. לכן תעשו לעצמכם טובה. לפני שסוגרים עסקה, תיגשו לבנק ותבקשו אישור עקרוני למשכנתא. מדובר במסמך שבו הבנק מאשר, לפי הנתונים שאתם מציגים, שהוא מוכן לשקול לתת לכם הלוואה בסכום מסוים.

כדאי אפילו לפנות לשניים או שלושה בנקים שונים ולהשוות את ההצעה של כל אחד מהבנקים. מדוע? כדי לנסות ולקבל את ההצעה הטובה ביותר. אז אתם גם תדעו  מראש איפה אתם עומדים, וזה גם יעזור לכם להשיג עמדת פתיחה טובה יותר במשא ומתן מול המוכרים.

אם מגלים שהכסף לא מספיק?

מה קורה אם מצאתם את דירת החלומות שלכם בתל אביב? באזור טוב, עם חניה או 2, מרפסת גדולה, מחסן ואפילו נוף לים, אבל המספרים פשוט לא מסתדרים? האם מוותרים על העסקה וממשיכים לחפש? האם פונים לעוד הלוואות כדי לגשר על הפער? או שאולי מתפשרים, בגודל, במיקום ובמצב הדירה?

כמובן שכל אחד אחראי לגורלו שלו, אבל ההמלצה הטובה ביותר שכל איש מקצוע בתחום הנדל"ן יעניק לכם, היא לא לקפוץ מעל לפופיק. זה אומר שאם דירה שמאוד רציתם גדולה עליכם מבחינת התקציב, פשוט תדלגו מעל השלב בו אתם תהיו מוכנים לקרוע את עצמכם ולהרוס את איכות החיים רק עבור מספר קירות, אלא תתקדמו הלאה בחיפושים שלכם אחר נכס מתאים. כזה שתוכלו לרכוש בלב שקט ועם חשבון בנק שלא יתמוטט.

זו בדיוק הסיבה מדוע רכישת דירה בתל אביב דורשת הרבה יותר מרצון טוב. היא דורשת הבנה כלכלית, תכנון מקדים, זהירות ובעיקר סבלנות, כי לא פעם קניית דירה דורשת זמן הבשלה עד שמוצאים את העסקה הטובה ביותר.