השפעת פרויקטים של התחדשות עירונית על מחירי הדירות במגדלי מגורים

אחד מראשי הממשלה הוותיקים בישראל, נוהג לספר כי בכל פעם שהוא מגיע למדינה מסוימת בעולם, הוא נוהג להביט על הנוף מסביב.
הוא לא עושה זאת כדי לצפות בטבע הפראי, אלא שהוא מבקש ללמוד על הכלכלה המקומית, ולטענתו ניתן לעשות זאת גם דרך מבט על הנעשה בתחום הנדל"ן.

כאשר הוא רואה עבודות בשטח, מגדלים שנבנים, מנופים שעובדים ופועלים שמתרוצצים, הוא יודע כי המדינה נמצאת בתנופה.

כמו הנעשה בחלק ממדינות העולם כך גם בישראל, הנוף משתנה בקצב מהיר. נסיעה בין הערים השונות תראה לנו כי אזורים שלמים עוברים מהפכה לכל דבר, ובחלק מהמקומות מדובר בחלק בלתי נפרד מהמדיניות של התחדשות העירונית, שצוברת תאוצה יותר ויותר.

אולם לצד הנראות שמשתנה, עולה שאלה משמעותית עבור תושבים ובעלי נכסים באזורים שכאלה. כיצד משפיעים פרויקטים של התחדשות על ערך הנכסים הקיימים, ובעיקר על דירות במגדלי מגורים סמוכים שלא כלולים בפרויקט?

מגדלים ישנים בתוך מתחם מתחדש

בכל פעם שמתחיל פרויקט של התחדשות עירונית בשכונה כזו או אחרת, מיד צצים להם שני מחנות. בצד אחד נמצא את מי שמזהים את הפוטנציאל הגלום, אם בהשקעה בפרויקט או במגדל מגורים שנמצא בקרבה אליו. אלה ידברו על עליית ערך, על חידוש פני השכונה, על אוכלוסייה חדשה ואיכותית שתיכנס עם סיום הבנייה, ובעיקר על העובדה שמדובר בכניסה לעולם חדש.

בצד השני נמצא בעיקר דיירים ותיקים באזור, בעלי הדירות במגדלים הסמוכים שאינם חלק מהפרויקט שלאו דווקא יצאו מגדרם, ויהיו מי שיבינו אותם.

בכל זאת פרויקט של התחדשות עירונית ליד הבית זה אומר מספר שנים בהם יצטרכו לחיות לצד המון רעש וצפיפות, שתתעצם כאשר עוד ועוד דיירים יגיעו להתגורר בסמוך אליהם. דבר שיכול לשנות ולהרוס לגמרי את איכות החיים. למשל, בדמות פקקים ארוכים ביציאה בבוקר לעבודה ובחזרה לשכונת המגורים.

אז מי מהצדדים צודק או מה כדאי יותר? כמו ברוב המקרים בתחום הנדל״ן, התשובה לא יכולה להיות בינארית, טוב או רע, אלא ניתן לבחון את הדברים מכמה זוויות שונות.

כיצד פרויקט התחדשות עירונית משפיע על מגדלי המגורים ליד?

אחד המאפיינים הבולטים של פרויקט נדל"ן מסוג התחדשות עירונית הוא ההיקף הגדול והמהותי של העבודות במרחב. הרי לא מדובר רק בהחלפת בניין ישן בחדש, אלא בשינוי כולל של רחוב, מתחם ולעיתים שכונה שלמה. בפרויקט שכזה קרובות נבנים מספר מגדלי מגורים עתידיים, החל מבנייני בוטיק ועד מגדלי יוקרה מפוארים, דבר שיוצר מתחם מגורים חדש לגמרי.

עבור בניינים סמוכים ובפרט מגדלים קיימים המשמעות היא כפולה. מצד אחד, ייתכן שעם סיום הפרויקט תשתפר התשתית הסביבתית. זה אומר כבישים שעברו שדרוג, פארקים וגינות ירוקות שנבנו, תאורה חדשה, תחבורה ציבורית נגישה יותר, מרכז מסחר שעלה מעל לפני הקרקע, ובאופן טבעי גם תוספת של מוסדות חינוך לכל הגילאים.

השיפור הזה יכול להוביל לעליית ערך של כל הנכסים הסמוכים לפרויקט, אפילו אם אלה נשארו בדיוק כפי שהיו.

אבל וכפי שציינו קודם לכן, בשנים הראשונות לביצוע העבודות האזור כולו יסבול מההשלכות של אתר בנייה חדש שצץ לו. זה יבוא לידי ביטוי ברעש כבד, אבק בלתי פוסק, קושי בלמצוא חנייה וירידה זמנית באיכות החיים.

בשלב הזה שכל אחד ישאל את עצמו האם "סבל" של מספר שנים יהיה משתלם. רק נציין כי על פי נתונים, בתום ואפילו תוך כדי עבודות של התחדשות עירונית, לא פעם מחירי הנכסים באזור שכזה עולים בצורה ניכרת.

עולם ישן מול עולם חדש

דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא את השינוי בנראות הסביבתית, או במילים אחרות, ככל שיותר ויותר מגדלי מגורים נבנים במסגרת התחדשות עירונית, האופי של האזור משתנה. אומנם מצד אחד שכונות שבעבר נחשבו ״ישנות״ או ״מוזנחות״ הופכות למוקדי עניין חדשים, כאשר משפחות צעירות מבקשות לשפר דיור ולעבור להתגורר שם, עסקים חדשים נפתחים והביקוש עולה. מצד שני יש מי שאוהבים את השקט והפסטורליות אליהם התרגלו לאורך השנים. של שכונה קטנה עם בתי מגורים נמוכים יחסית, ואווירה הרבה יותר משפחתית. אלה לבטח ישאלו את עצמם, האם הכסף או ערך הנכס שווה וחשוב יותר מהכל בחיים?

האם כולם מרוויחים מהשינוי?

וישנו נתון נוסף שצריך לקחת בחשבון. לא כל מגדל מגורים ישן נהנה באופן אוטומטי מהשינוי בסביבה, או ברמה שהיא שוברת שוויון. הרי אם מדובר במגדל מגורים ישן מאוד, ללא מחסן לכל דייר או חנייה נוספת, הוא עלול להיתפס כפחות אטרקטיבי מול מגדלי המגורים החדשים שצצים לידו. ודיירים שחושבים לעשות "אקזיט" בדמות מכירה הדירה, או אולי אפילו להשכיר אותה, יכולים לגלות כי במרחק נגיעה מהנכס שלהם, מוכרים ומשכירים את הדירות השונות בהפרש ניכר לעומת מה שהם יכולים לקבל.
ואז האם שווה להם לסבול במשך שנים מהרעש והבנייה מסביב, מבלי שהם יראו על זה תגמול הולם מבחינתם?

השפעת פרויקטים של התחדשות עירונית על מחירי הדירות במגדלי מגורים – סיכום

השפעת פרויקטים של התחדשות עירונית על מחירי הדירות במגדלים סמוכים ברורה, אך זו לא תמיד אחידה. על כך שפרויקטים גדולים יוצרים לא רק שינוי פיזי בסביבה, אלא גם דינמיקה חדשה של ערך, ביקוש וזהות חדשה אין ספק. בחלק נכבד מהמקרים, שדרוג המרחב הציבורי, התשתיות והאוכלוסייה החדשה שמצטרפת, מובילים לעלייה ברורה במחירי הדירות, גם באותם מגדלי מגורים שלא שופצו או נבנו מחדש. אבל, יש גם מקרים שבהם הדירות במגדלים הוותיקים לא ביצעו קפיצה גדולה ממש בכל הנוגע למחירים.

אז אם אתם שוקלים רכישת דירה בבניין ישן שנמצא ליד פרויקט נדל"ן של התחדשות עירונית, או שכבר מתגוררים באזור כזה ותוהים אם זה הזמן למכור, כדאי להבין שהכל תלוי בתזמון, במצב של הבניין עצמו, ובעיקר בקצב ובאופי השינוי של השכונה כולה. ואולי השאלה האמיתית היא אם אתם מוכנים לעבור את התהליך ולחכות לסופו. כי ברוב המקרים, כשאזור משתנה, גם ערך הנכסים בו משתנה איתו, ולפעמים השינוי הזה יכול להיות משמעותי מאוד.