השפעת אירועים גלובליים על שוק הנדל"ן הישראלי: ניתוח היסטורי ותחזיות לעתיד

כמו בכל מקום אחר ברחבי העולם, כך גם שוק הנדל"ן הישראלי מושפע באופן מסוים, לעיתים אף דרמטי, מאירועים משמעותיים כמו מלחמות ומגיפות, כל זאת עוד לפני ולצד תנודות כלכליות עולמיות.

מדובר בתופעה טבעית מאחר והשקעות הנדל"ן בישראל קשורות לא רק לכלכלה המקומית אלא גם למצב הבינלאומי.

במאמר הפעם אנחנו נבחן כיצד אירועים משמעותיים כמו מלחמות, משברים כלכליים ומגיפות השפיעו לאורך השנים על שוק הנדל"ן בישראל, וננסה להעריך כיצד אירועים דומים, כמו המלחמה העכשווית במספר גזרות, עשויים להשפיע עליו בעתיד.

השפעות המלחמות על שוק הנדל"ן הישראלי – ניתוח היסטורי

בשנים הראשונות לאחר קום המדינה, החל מ-1948 ועד תחילת שנות ה-70, גלי עלייה המוניים הביאו מאות אלפי יהודים מארצות שונות. בדרך כזו ואחרת, כולם נקלטו בארץ, כאשר נעשה להרחיב כמה שיותר את ההתיישבות, מתוך מחשבה ביטחונית כמובן.

חלק מהעולים הקימו קיבוצים, אחרים נשלחו אל מושבים, בעיקר באזורים חקלאיים בפריפריה, גם כדי לעבד את האדמה אך בעיקר כדי לשמור על גבולות המדינה.

אחרים עשו את דרכם אל עבר ערים קיימות גדולות, כמו תל אביב, חיפה וירושלים, לעיתים אל שכונות פיתוח חדשות שנבנו שם, או שהיו אלה מעברות שהפכו לשכונות קבע. בנוסף, הוקמו עשרות עיירות פיתוח בפריפריה, במטרה לאזן את הפיזור הדמוגרפי ולחזק את הריבונות בכל אזורי הארץ.

כך שאנחנו מדברים על צורך חקלאי וביטחוני מעל לכל. האם באותם ימים מישהו חשב על נדל"ן בהקשר כלכלי? פחות מאשר היום בלשון המעטה.

ככל הנראה מלחמת יום הכיפורים בשנת 1973, היא זו שהחלה להשפיע יותר על שוק הנדל"ן, באופן שאנחנו שופטים את הנעשה בתחום בעשורים האחרונים.

המלחמה הקשה ההיא גרמה בתחילה להאטה בשוק הנדל"ן, משום שרבים חששו מהשקעה בנכסים עקב חוסר הוודאות הביטחונית. אבל, לאחר תקופת ההתאוששות הראשונית, המחירים זינקו בעקבות ביקושים גוברים שהגיעו מצד עולים חדשים, בעיקר מברית המועצות, ואוכלוסיות שחיפשו יציבות ומקום מגורים בטוח יותר. כן, ניחשתם נכון, הם בעיקר כיוונו לערים במרכז הארץ.

באופן דומה, גם מלחמת המפרץ הראשונה ב-1991 ומבצעים צבאיים אחרים לאורך השנים השפיעו גם הם על דפוסי ההשקעה והמחירים. כמעט תמיד האפקט הראשוני היה לטווח לקצר והוא היה שלילי, אבל מהר מאוד לאחר מכן שוק הנדל"ן חזר לעמוד על הרגליים לקראת המשך צמיחה.

בשלב הזה של סוף שנות ה-80' ותחילת שנות ה-90', התחלנו לראות כי הערים הגדולות, ובעיקר ירושלים ותל אביב, החלו להיות מוקד משיכה לא רק לקהל ישראלי מקומי, וגם לא רק לקהל יהודי מרחבי העולם, אלא גם למשקיעים מקצועיים שהחלו להבין כי שוק הנדל"ן בישראל, בסופו של דבר ולמרות כל הרעשים מסביב, נמצא במגמת עלייה מתמדת, והתשואה החלה להיות גבוהה יותר ממקומות אחרים בעולם.

משברים כלכליים גלובליים ושוק הנדל"ן

אבל לא רק אירועים ביטחוניים השפיעו ומשפיעים על שוק הנדל"ן בישראל, גם משברים כלכליים עולמיים השפיעו עליו באופן ישיר.

כמובן, הבולט מכולם הוא המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008. אומנם המשבר החל בשוק הדיור בארה"ב, אך גלי ההדף שלו הגיעו מאוד מהר גם לישראל. כיצד זה בא לידי ביטוי? משקיעים רבים איבדו את הביטחון וחששו להיכנס אל השקעות חדשות, כך שלפרק זמן מסוים מחירי הנדל"ן התמתנו בצורה מסוימת.

אולם, כמו לאחר מלחמות ומבצעים צבאיים כך גם הפעם. שוק הנדל"ן בישראל החל להתאושש והפעם בקצב מהיר מהרגיל, ובשנים שלאחר מכן המחירים טיפסו לשיאים חדשים. מדוע? כי גם הקהל המקומי וגם קהל החוץ חזרו לראות בנדל"ן הישראלי אפיק בטוח ויציב.

מגפת הקורונה, זוכרים?

ההשפעה של מגפת הקורונה על שוק הנדל"ן בישראל הייתה שונה ומורכבת יותר מההשפעות של המלחמות ומשברים כלכליים. בתקופת הקורונה, חוסר הוודאות הכלכלי וההגבלות התכופות גרמו להאטה ראשונית בשוק, אבל פעם נוספת ובאופן שהפתיע רבים דאז, הביקושים לנדל"ן דווקא זינקו.

היו לכך מספר סיבות. הראשונה ההבנה של רבים כי הבית הוא המקום הבטוח ביותר בחיים. לא שלא ידענו את זה קודם לכן, אבל הבהלה מסביב חידדה את הנקודה הזו.

אבל הייתה סיבה מרכזית נוספת. התקופה ההיא גרמה לאנשים רבים לרצות ולשדרג את המגורים שלהם. זה אומר לחפש דירות גדולות יותר עם מרפסות או גינות, כך שגם אם יש סגר במדינה, אפשר שיהיה קצת יותר מרווח פרטי לנוע בו.

והייתה עוד סיבה. מגפת הקורונה שינתה את דפוס העבודה בישראל. מאז ועד היום, יותר ויותר עברו לעבוד מהבית. לעיתים באופן מלא ולעיתים באופן היברידי. כך שמצד אחד הייתה לזה השפעה על שוק הנדל"ן למגורים, ומצד שני בכל הנוגע לנדל"ן מסחרי היו שינויים שלא הטיבו עם שוק זה בתחילה, אבל זה כבר נושא למאמר אחר.

מסקנות לעתיד

אם אנחנו צריכים ללמוד מניסיון העבר, ניתן להעריך כי גם בעתיד אירועים גלובליים משמעותיים ימשיכו להשפיע על שוק הנדל"ן בישראל. מאוד יכול להיות כי בתחילה נחזה במשבר וירידה מסוימת, אבל סביר להניח כי הביקושים יחזרו במהרה, בעיקר בערים המרכזיות ובאזורים מבוקשים.

ממש בדומה לניתוח טכני של מניות, כשהן נמצאות במגמת עלייה ברורה, אך לעיתים יש תיקונים טכניים בדמות ירידה לצורך עלייה מחודשת.

דבר אחד בטוח, משבר כלכלי כזה או משבר ביטחוני אחר, שוק הנדל"ן בישראל הוכיח עמידות יוצאת דופן לאורך כל הדרך. לכן גם משבר בריאותי כמו מגפת הקורונה, לא רק שלא הובילה לריסוק השוק, אלא לביקוש גובר ולעליית מחירים.