שכונות מומלצות בתל אביב למגורים ולמשקיעים

מאז ומתמיד, וללא ספק גם בעתיד, תל אביב תמשיך לשמור על מעמדה כעיר המבוקשת ביותר בישראל, הן למגורים והן להשקעה. אף על פי שמקובל לחשוב כי תל אביב מושכת בעיקר צעירים מרחבי הארץ השואפים לחוות את הקצב המהיר והאפשרויות האינסופיות שהעיר מציעה, המציאות מראה כי גם משפחות עם ילדים וזוגות מבוגרים בוחרים להתמקם בלב העיר הגדולה. זאת בזכות המגוון הרחב של שירותים, פעילויות והזדמנויות שמספקת תל אביב, מסביב לשעון, 24/7.

לאור זאת, אין זה מפתיע כי גם הנתונים העדכניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על עלייה דרמטית בכמות העסקאות ומחירי הדירות בעיר. על פי נתוני הרבעון השני של שנת 2024, חלה עלייה של כ-145% בכמות העסקאות בהשוואה לסוף שנת 2023, נתון שממחיש את המשך מגמת הביקוש הגבוהה ואת מעמדה הייחודי של תל אביב בשוק הנדל"ן הישראלי.

שכונת נווה צדק

נווה צדק, אחת השכונות הוותיקות ביותר בתל אביב, נחשבת לפנינה תרבותית והיסטורית של העיר. סיור ברחובות השכונה המיתולוגית חושף עשרות מבנים ייחודיים, המשלבים בין אדריכלות קלאסית מהעבר לבנייה מודרנית ועכשווית. השילוב המיוחד הזה בין ישן לחדש, המשתקף ברחובות הצרים והציוריים, יוצר אווירה בלתי נשכחת, והקרבה לים רק מחזקת את הקסם הייחודי של השכונה.

מבחינה כלכלית, מחירי הדירות בנווה צדק נעים בטווח של 40,000 עד 70,000 שקלים למ"ר, עם מגמת עלייה עקבית בשל הביקוש הגבוה וההגבלות על בנייה חדשה. דירות בשטח של 80-100 מ"ר עשויות להגיע לכמה מיליוני שקלים, בהתאם למיקומן ולמצבן. נכסים לשימור ודירות יוקרה המשקיפות לים מתומחרים אף גבוה יותר.

מבחינת השקעה, דירות ובתים בנווה צדק מציעים תשואה חודשית ממוצעת הנעה בין 12,000 ל-20,000 שקלים, מה שממצב את השכונה כאופציה מבוקשת ואטרקטיבית למשקיעים המחפשים גם יוקרה וגם יציבות כלכלית.

אך יש גם מספר חסרונות שצריך לקחת בחשבון.

מחירי הנדל"ן בנווה צדק גבוהים מאוד, וזה הופך את השכונה לפחות נגישה לרוכשים חדשים ולמשפחות צעירות. העלות הגבוהה עשויה להוות מכשול עבור מי שמחפשים דירה להשקעה עם תשואה מיידית.

בנוסף, השכונה מתאפיינת במגבלות חמורות על בנייה חדשה ושיפוצים, בשל הצורך לשמר את האופי ההיסטורי של המבנים. גם זה עשוי להקשות על מי שמעוניינים לערוך שינויים נרחבים בנכס.

אומנם לרחובות הצרים והאווירה האינטימית של נווה צדק יש קסם מיוחד, אך זה אומר שישנה צפיפות וקושי לנוע באזור, במיוחד בימי העומס וסופי שבוע.

הצפון הישן

הצפון הישן של תל אביב משתרע על פני האזור שבין הרחובות אבן גבירול ודיזנגוף, והוא מציע שילוב מושלם של קרבה לים, גישה לפארקים ירוקים ומרחבים פתוחים. האזור מושך אליו אוכלוסייה מגוונת הכוללת הייטקיסטים צעירים שיכולים להרשות לעצמם את מחירי השכירות הגבוהים, משפחות צעירות ומשפחות מבוססות, וגם זוגות ותיקים שמתגוררים כאן מזה עשרות שנים.

מבחינת מחירי הדירות, בצפון הישן הם נעים בין 55,000 ל-80,000 שקלים למ"ר. דירות בנות 4 חדרים נמכרות בממוצע במחירים שבין 5 ל- 8 מיליון שקלים, בהתאם למיקום, למצב הנכס ולקרבה לפארקים ולמוסדות מרכזיים. המחירים ממשיכים לעלות לאור תהליכי התחדשות עירונית וביקוש גבוה לאזורים שקרובים למוקדי הבילוי והפנאי כמו פארק הירקון ורחוב דיזנגוף, המציעים חיי לילה תוססים לצד פעילות ספורטיבית ופנאי.

מחירי השכירות באזור נעים בממוצע בין 10,000 ל-16,000 שקלים לדירות של 3-4 חדרים, מה שמעניק למשקיעים תשואה שנתית יציבה של כ-2.5%–3%. בנוסף, הקרבה לאוניברסיטת תל אביב ולמוסדות חינוך מובילים אחרים מבטיחה זרם קבוע של סטודנטים צעירים המחפשים דירות להשכרה בקרבת מקום הלימודים, דבר הממשיך לתמוך בעליית מחירי הנדל"ן באזור.

בכל הנוגע לחסרונות, הקרבה למוקדי בילוי ולחיי לילה תוססים כמו רחוב דיזנגוף מובילה לא פעם לעומסי תנועה ולרעשים בלתי נסבלים, במיוחד בסופי שבוע ובשעות העומס, דבר שפוגם באיכות החיים ויכול להבריח קונים או משכירים.

ויש גם את עניין הצפיפות. למרות הגישה לפארקים מרכזיים כמו פארק הירקון, כמות השטחים הירוקים והפתוחים בתוך השכונה עצמה אינה מספיקה ביחס לכמות האוכלוסייה, כך שהצפיפות די מורגשת וגם זה יכול לפגוע בהליכים של עסקאות נדל"ן מסוימים.

שדרות רוטשילד

מדובר באזור שהוא הלב התרבותי והפיננסי של תל אביב, המשלב בצורה מושלמת בין עבר להווה. לאורך השדרה ניתן לראות בניינים היסטוריים לצד בנייני משרדים מודרניים ומגדלי מגורים יוקרתיים, היוצרים נוף עירוני מרשים ועשיר. אין פלא שמדובר באזור המבוקש ביותר בעיר, בזכות הקרבה למוסדות תרבות, מסעדות גורמה ומרכזי עסקים, המציעים את כל היתרונות שבעיר תוססת כמו תל אביב.

מבחינת נדל"ן, מחירי הדירות בשדרות רוטשילד נעים בין 70,000 ל-100,000 שקלים למ"ר, כאשר דירות יוקרה במגדלים המובילים נמכרות בעשרות מיליוני שקלים. אחד הפרויקטים הבולטים באזור הוא מתחם גינדי TLV, המציע חוויית מגורים ייחודית וקרבה למוקדי העניין המרכזיים בעיר, ומייצג את פסגת היוקרה עם אדריכלות עכשווית, תכנון מתקדם, ועיצוב המשדר יופי מרהיב, לצד איכות חיים יוצאת דופן, נוחות וביטחון.

שכר הדירה בשדרה נחשב לאחד הגבוהים בעיר, והוא נע בין 18,000 ל-30,000 שקלים לדירות של 3-4 חדרים. האזור נהנה משוק יציב ומבוסס, שמושך אליו גם רוכשים למגורים וגם משקיעים המחפשים נכסים באזור יוקרתי ובעל ביקוש מתמשך.

מעבר לכך, פרויקטים נוספים באזור, כמו התחדשות עירונית ותהליכים ארוכי טווח של שדרוג תשתיות, כולל פיתוח הרכבת התחתית, צפויים להמשיך ולהגביר את הביקוש והמחירים. כל אלה מעמידים את שדרות רוטשילד בראש רשימת המקומות המועדפים להשקעה בתל אביב, עם פוטנציאל השבחה מתמשך ואופק נדל"ני חיובי.

שכונת פלורנטין

בשלושת העשורים האחרונים, שכונת פלורנטין הפכה לאחד המקומות הצעירים והתוססים בתל אביב, המושך אליו אמנים, יזמים ומשקיעים המחפשים אווירה אורבנית ייחודית. השכונה מתאפיינת בבניינים נמוכים לצד פרויקטים חדשים המתפתחים בה, כשאמנות רחוב צבעונית וחיי לילה שוקקים הם חלק בלתי נפרד מהנוף המקומי.

מבחינת מחירי הנדל"ן, הדירות בפלורנטין נעות בין 40,000 ל-60,000 שקלים למ"ר, כאשר דירות קטנות וחדשות נמכרות בטווח של 2.5 עד 4 מיליון שקלים. השקעה בנכסים באזור מהווה הזדמנות לתשואות גבוהות יחסית, במיוחד לאור הפיתוח המואץ של פרויקטים חדשים והתשתיות המשתפרות.

שכר הדירה הממוצע בשכונה נע בין 7,000 ל-12,000 שקלים לדירות בנות 2-3 חדרים, מה שמניב תשואה שנתית מוערכת של 3%–4%. הביקוש הגבוה מצד צעירים, יזמים וסטודנטים מחפש דירות במיקום מרכזי בעל אופי ייחודי, תורם לשוק שכירויות דינמי ומבטיח.

בשנים האחרונות נרשמו מספר פרויקטים של תמ"א 38 בשכונה, אך כיום מסתמן כי המגמה עוברת לפרויקטים של התחדשות עירונית במתכונת פינוי-בינוי, הכוללים מספר בניינים יחד ומשפרים באופן משמעותי את התשתיות באזור. נכון לעכשיו, התשתיות המקומיות עדיין מהוות אתגר מסוים עבור משקיעים פרטיים, אך עם השלמת פרויקטים של פיתוח ושיפור המתוכננים, הצפי הוא שהשכונה תמשיך למשוך השקעות ולהגדיל את ערך הנכסים.

החסרונות שצריך לקחת בחשבון הם שהאווירה התוססת והנמרצת של פלורנטין, כוללת בתוכה חיי לילה שוקקים, ברים ומקומות בילוי רבים, כך שזה יכול פחות להתאים למשפחות עם ילדים או קהל מבוגר שמחפשים סביבה שקטה ומרגיעה יותר למגורים, ומבחינת המשקיעים זה מקטין את קהלי היעד.

גם השילוב בין בניינים ישנים ובניינים חדשים יוצר פערי איכות ונראות, וזו נקודה שיכולה להרתיע רבים, מאחר וחוסר האחידות במבנים החיצוניים לא נעים לעין ויכול להבריח קהלים שאוהבים לחיות בסביבה אסתטית ומסודרת יותר.

שכונת יד אליהו

יד אליהו, השכונה המזרחית המתפתחת של תל אביב, מתאפיינת באווירה קהילתית חמה, מבנים נמוכים ושדרות ירוקות המזכירות את תל אביב של פעם. בשנים האחרונות, השכונה הפכה ליעד מועדף עבור משפחות וזוגות צעירים המחפשים איכות חיים בשילוב מחירים נגישים יחסית לסטנדרט העירוני.

מבחינת מחירים, דירות ביד אליהו מתומחרות בטווח של 35,000 עד 50,000 שקלים למ"ר. דירות 3 חדרים נמכרות במחירים שבין 2.5 ל-3.5 מיליון שקלים, כאשר פרויקטים חדשים בשכונה מציעים דירות 4 חדרים במחירים המתחילים מ-4 מיליון שקלים. שוק השכירות בשכונה פעיל גם הוא, עם מחירים הנעים בין 7,000 ל-10,000 שקלים לדירות 3-4 חדרים, מה שמוביל לתשואה משוערת של 3%–4%.

יד אליהו נמצאת בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית משמעותי, עם פרויקטים של פינוי-בינוי המתוכננים לשנים הקרובות. השילוב בין מחירים נגישים לפוטנציאל צמיחה ופיתוח עתידי הופך את השכונה לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים המחפשים נכסים עם ערך מוסף. מעבר לכך, השכונה מציעה הזדמנות לעליית ערך משמעותית עם המשך פיתוח התשתיות והשדרוגים הצפויים באזור, מה שממצב את יד אליהו כאחת השכונות המסקרנות להשקעה במזרח העיר.

ויש גם חסרונות. כיום התשתיות ביד אליהו עדיין מיושנות מאוד יחסית לאזורים אחרים בתל אביב. זה כולל בעיקר תחבורה ציבורית, חניות ותשתיות ציבוריות שעדיין לא עברו שדרוג מקיף.

יש גם את העניין של לא מעט חוסר ודאות בתהליכי פינוי-בינוי. למרות הצפי להתחדשות עירונית, התהליכים הללו יכולים לקחת שנים ארוכות עד להשלמתם, וזוהי נקודה כלכלית שחייבים לקחת בחשבון בכל הנוגע להשקעות בשנים הקרובות באזור זה.

סיכום

הבחירה בשכונה להשקעת נדל"ן בתל אביב תלויה במטרת ההשקעה ובצרכים האישיים, בין אם מדובר במגורים או בהשקעה פיננסית גרידא. שכונת נווה צדק ושדרות רוטשילד מתאימות במיוחד למשקיעים המחפשים יציבות, יוקרה ותשואה עקבית לאורך זמן. אזורים אלו נחשבים לבעלי סיכון נמוך יחסית, בזכות מיקומם המרכזי והביקוש המתמשך לדירות יוקרה במיקומים אסטרטגיים אלו.

לעומת זאת, שכונות כמו יד אליהו ופלורנטין מציעות הזדמנויות להשקעות בעלות פוטנציאל השבחה משמעותי בשנים הקרובות, במיוחד לנוכח הפרויקטים הרבים של התחדשות עירונית ופיתוח תשתיות המתוכננים. יחד עם זאת צריך לקחת בחשבון כי השקעות באזורים אלו עשויות לכלול סיכון גבוה יותר, לאור השינויים הדינמיים בשוק הנדל"ן, וכמובן התלות בהצלחתם של פרויקטים עתידיים.

לסיכום, תל אביב מציעה מגוון רחב של שכונות, שכל אחת מהן מביאה עמה שילוב ייחודי של מאפיינים כלכליים, חברתיים ותכנוניים. לפני קבלת החלטה על השקעה, חשוב לבצע הערכה מקיפה של הנתונים הפיננסיים, פוטנציאל הצמיחה והסיכונים הנלווים. אלה יסייעו לקבל החלטה מושכלת והמתאימה ביותר לצרכים האישיים או האסטרטגיים של המשקיעים.