רכישת קרקעות בישראל: ממה כדאי להיזהר?

זה תמיד מתחיל מכותרת שתופסת את העין, רכישת קרקע להשקעה בסכום נמוך עם פוטנציאל רווח גבוה.

נשמע מושלם, נכון? אבל בדיוק כמו כל השקעת נדל"ן אחרת, גם בזו חייבים להיזהר. מדוע? כי מאחורי ההבטחות והחלומות הגדולים צריך לקחת בחשבון מספר בורות שיש בקרקעות הללו. במה בדיוק מדובר? כל המידע במאמר.

הבדיקה המשפטית הראשונה

על מנת לא ללכת שבי אחר הבטחות כאלה ואחרות אודות התעשרות מהירה או הזדמנות שלא תחזור, חשוב מאוד לבדוק למי באמת שייכת קרקע מסוימת שמציעים לכם לקנות.

נשמע כמו המובן מאליו, אבל בפועל היו מצבים בהם משקיעים בישראל נפלו בפח רק בגלל שהם לא בדקו את המצב המשפטי של קרקע מסוימת שעמדה למכירה. לכן בשלב הראשון חשוב מאוד לוודא את זהות הבעלים הרשומה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. הבדיקה הזו לבדה תחסוך לכם לא מעט כאבי ראש וחששות.

לא למהר ולהסתנוור מהמחיר של קרקע חקלאית

מאחר ומחירי הנדל"ן בישראל לא מפסיקים לעלות ולרבים קשה מאוד לקנות לעצמם דירה, אם למגורים או להשקעה, אין ספק שכאשר צצה לה הזדמנות לרכוש קרקע חקלאית במחיר נמוך, הדבר מאוד קורץ ומסקרן.

בכל זאת קשה מאוד שלא לחלום ולדמיין על שבשלב מסוים אותה קרקע חקלאית שעומדת שוממה, תהפוך להיות לשכונת מגורים שיקפיצו את הארך של הקרקע לשמיים.

אבל בנקודה הזו צריך להבין שלושה דברים עיקריים:

1. ישנה קרקע חקלאית שלפי תוכנית המתאר הארצית היא נמצאת בייעוד ברור וחד-משמעי לחקלאות בלבד. מה זה אומר בפועל? שאם במידה ובשלב מסוים הקרקע הזו תשתחרר לשימושים אחרים מאשר סתם שדה נטוש, השימוש היחידי שאפשר יהיה לעשות באותו שטח מוגדר יהיה למטרת חקלאות בלבד, או במקרה אחר לטובת פיתוח של כגון גנים ציבוריים ופארקים ירוקים. האם תוכלו להרוויח על כך כסף? התשובה ברורה, לא.
2. לעומת זאת, קרקע חקלאית שמופיעה בייעוד למגורים בתוכניות המתאר זה דבר אחר. אבל! שימו לב כי בחלק נכבד מהמקרים ישנו פער מאוד גדול בין התכנון לבין המימוש בשטח. מה הכוונה? במצבים כאלה ההליך של הפשרת הקרקע למגורים עדיין נמצא בשלב מוקדם מאוד והוא לא באמת קודם בצורה משמעותית על ידי הוועדה המקומית הרלוונטית. זה אומר שמשקיע שרכש את אותה קרקע מדוברת יכול להמתין שנים ארוכות עד שהתהליך יושלם, אם בכלל.

לכן כל עוד אין ודאות ממשית לגבי תאריך המימוש וההשבחה של הקרקע, כדאי שלא למהר לקפוץ על המציאה.

3. לעומת נקודות 1 ו-2, הנקודה השלישית היא כבר אטרקטיבית הרב יותר. אם מדובר בקרקע חקלאית שכבר יש לה ייעוד עתידי ברור למגורים, כלומר שהליך התכנון לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים מקודם באופן פעיל ומסודר על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה (ותמ"ל), יש פה הזדמנות לא רעה בכלל.

לכן עדיף לחפש הזדמנויות בהן הליך ההפשרה נמצא בשלבים מתקדמים, כי זה מעלה משמעותית את הסיכוי לממש את הפוטנציאל הפיננסי של עסקה שכזו בפרק זמן סביר בהחלט.

אותיות קטנות שצריך לקחת בחשבון

מכירים את זה כשרואים מודעה שמבטיחה המון באותיות בולטות שקשה שלא לראות? לא פעם בתחתית המודעה באותיות קטנות שצריך זכוכית מגדלת כדי לקרוא ולהבין אותן, יש מידע נוסף.

בכל הנוגע לקרקעות מדובר בעלויות והיטלים שצריך לקחת בחשבון. למשל, מס רכישה, היטל השבחה ותשלומי פיתוח נוספים. אז לפני שאתם רצים לבנק לקחת הלוואה מתוך מחשבה כי מחיר הקרקע שהופיע בכותרת של המודעה הוא המחיר הסופי, תעשו חישוב מחדש כך שלא תתקלו בהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.

מיקום מרכזי תמיד מנצח

בעולם הנדל"ן יש נוסחה בדוקה להצלחה, השקעת נדל"ן קמה ונופלת על המיקום.

לכן, גם אם קרקע העומדת למכירה נראית מצוינת על הנייר, אם אין בה תשתיות מתאימות או נגישות טובה, ההשקעה שלכם יכולה להיתקע למשך שנים רבות. לעומת זאת, קרקע שנמצאת באזור מתפתח שנמצא בקרבה לכבישים ראשיים, לתחבורה ציבורית ופרויקטים נוספים, באופן טבעי תהיה שווה עוד יותר במשך הזמן.

כך שקרקע שהיא יחסית מבודדת ממרכז חיים מסוים, תתקשה מאוד להצדיק את המחיר שהמוכרים מבקשים כאן ועכשיו.

סיכום

האם השקעה בקרקעות בישראל זה דבר מסוכן או הזדמנות שלא תחזור?

במאמר ציינו בפניכם מספר נקודות שעושות סדר בדברים. קרקע להשקעה יכולה להיות הזדמנות נפלאה אם יודעים לבדוק אותה בצורה מקצועית ולקרוא את המפה. לכן ההמלצה הטובה ביותר תהיה שתבצעו את כל הבדיקות המתאימות, אל תתביישו לשאול את כל השאלות הנכונות וגם להתייעץ עם אנשי מקצוע הבקיאים בתחום לפני שתעשו צעד ממשי ראשון עם רכישת השטח המדובר.