רכישת דירה בתל אביב: השפעת המחירים הגבוהים על הרוכשים ועל שוק הנדל”ן

הסיבה העיקרית מדוע בין יתר הכינויים להם זכתה העיר תל אביב ניתן למצוא גם את המילה בועה, היא משום שעושה רושם כי אין זה משנה מה מתרחש ברחבי הארץ, הלב של תל אביב פועם בקצב אחר לגמרי. זה נכון לגבי הפעילות התרבותית, הכלכלה המקומית, חיי הלילה ובילויים, קולינריה, ומעל לכל אלה עולם הנדל"ן.

בזכות כל הטוב שיש לתל אביב להציע, הקהל שמבקש להגיע ולהתגורר בעיר הוא מגוון במיוחד, אך מאחר והדרישה למצוא נכנסים למגורים עולה על ההיצע, באופן טבעי מחירי הנדל"ן עולים ועולים.

טוב או רע? תלוי את מי שואלים. מי שמבקשים לרכוש דירה בתל אביב לבטח היו מעדיפים לשלם פחות, מצד שני מי שמחזיקים בנכס בעיר ומשכירים זאת, או חושבים למכור אותו, לבטח שמחים מכך שהרווח שלהם גבוה הרבה יותר.

סקירה של שוק הנדל"ן בתל אביב

מספר חודשים לפני סיומה של שנת 2024, והמצב בשוק הנדל"ן בתל אביב מאופיין בכמות של ביקושים אדירים המובילים להמשך עליות מחירים.

יש לציין, מגמת העלייה בעסקאות הנדל"ן לא מוגבלת רק לתל אביב. בששת החודשים הראשונים של השנה נרשמו כ-46.7 אלף עסקאות נדל"ן ברחבי הארץ, גידול משמעותי של כ-30% בהשוואה לאותו פרק זמן בשנת 2023. עם זאת, תל אביב ממשיכה להוביל את הטבלה בפער ניכר בהשוואה לערים אחרות.

בואו נצלול אל המספרים המדויקים של תל אביב: בששת החודשים הראשונים של השנה בוצעו כ-2,280 עסקאות נדל"ן בעיר. לשם השוואה, בשנת 2023 כולה נרשמו כ-2,600 עסקאות בלבד, כך שמדובר בזינוק מרשים ביותר. הנתון המעניין הוא שקרוב ל-60% מהעסקאות היו רכישות של דירות חדשות.

מדוע הקונים בתל אביב מעדיפים דירות חדשות על פני דירות יד שנייה? אחת הסיבות המרכזיות היא הסיבה הביטחונית. בחלק גדול מדירות היד השנייה בעיר אין ממ"ד, וזהו שיקול חשוב ולעיתים מכריע בתקופה הנוכחית. בנוסף, רבים מהרוכשים הם משפחות צעירות בהן שני בני הזוג עובדים בתעשיית ההיי-טק, ולרובם יש את היכולת הכלכלית לבחור בדירה חדשה במרכז העיר, במקום להתפשר על דירות ישנות באזורים מרוחקים יותר.

אולם קצב עליות המחירים של השנה האחרונה אינו צריך להפתיע אף אחד, להיפך. מדובר בהמשך מגמה של העשור האחרון כולו.

המחירים שהיו גבוהים כבר לפני כעשר שנים עלו עוד יותר והביאו את תל אביב למעמד של אחת הערים היקרות ביותר בעולם ביחס להכנסה ובכלל.

על אילו מספרים אנחנו מדברים? ובכן בפרק הזמן הזה מחירי הדירות בתל אביב עלו בכ-80% , כאשר באזורים מסוימים כמו שדרות רוטשילד העליות היו חדות במיוחד.

לכן כל מי שקפץ על ההזדמנות לרכוש דירה במתחם גינדי תל אביב המרשים ביופיו עם אכלוסו של מגדל המגורים הראשון לפני מספר שנים, גם אם לא היה מדובר בסכום פעוט, נהנה כיום מערך דירה גבוה עוד יותר.

בואו נבחן את המגמה הזו מזווית נוספת. בחישוב גס אך על פי נתונים מבוססים כגון מגמות כלליות בשוק הנדל"ן ועל השוואות בין מחירי הדירות להכנסות, מחיר דירה ממוצעת בתל אביב שווה ערך כיום לכ-30 שנות משכורת ממוצעת במשק. כמובן שצריך לקחת משתנים נוספים כמו המיקום הספציפי בעיר, רמות השכר המשתנות ועוד, אך התמונה הזו סבירה בצורה מאוד ברורה מדוע קניית דירה בתל אביב היא לא עסק זול.

גורמים נוספים המובילים לעליית המחירים בשוק הנדל"ן בתל אביב

כפי שצוין קודם לכן, אחת הסיבות, יש מי שיגידו המרכזית ביותר כיום לכך שקניית דירה בתל אביב היא עסק יקר, זו הסיבה הביטחונית. לכן רבים מעדיפים להשקיע סכומים גבוהים יותר על דירות חדשות מאשר לשלם מעט פחות אך להיכנס אל בנייני מגורים ודירות שאין להם חדרי ממ"ד, אבל כמובן שזה לא הכל.

חוק מספר 1 בעולם הנדל"ן קובע, כאשר ישנו ביקוש גבוה מול היצע מוגבל, המחירים עולים.

כך שמצד אחד ישנה אוכלוסייה מאוד מגוונת מבקשת להתגורר בתל אביב. מדובר בקהל מקומי לצד משקיעים נדל"ן מחו"ל ויהודים מסביב לעולם שמאסו באנטישמיות הגוברת ומבקשים לרכוש נכס בישראל. את כולם אגב ניתן למצוא מתגוררים במגדלי היוקרה הנחשבים ביותר בתל אביב, ובראשם מתחם גינדי תל אביב על ארבעת המגדלים המפוארים שהוא מעמיד. מצד שני שטחי הבנייה בעיר מוגבלים מאוד. מה לעשות וגבולות העיר אינם יכולים להתרחב עוד, כך שהפער בין הביקוש להיצע גדל מוביל לעליות מחירים מתמשכות.

חוק מספר 2 בעולם הנדל"ן קובע כי המיקום הוא הכל. בין היתר המיקום אטרקטיבי של העיר תל אביב במרכז הארץ הפך אותה למובילה בכל התחומים שציינו בתחילת המאמר: חיי תרבות, לילה ובילויים, כמובן חוף הים הארוך ועוד לא מעט אטרקציות נוספות שהופכות את העיר למובילה לא רק בארץ אלא גם בעולם. המחירים בהתאם.

עלייה גם בביקוש לשכירות

עליית מחירי הנדל"ן לא משפיעה אך ורק על קניית דירה בתל אביב, אלא היא משפיעה גם על השוק של שכירויות בעיר.

מי שאינם מסוגלים לרכוש דירה אך מעוניינים להתגורר בעיר הגדולה, פונים לשוק השכירות.

זה מוביל לא רק לעלייה במחירי השכירות, אלא גם למחירי הדירות.

הרי מי שמסמנים לעצמם מטרה בדמות קנייה דירה בתל אביב עבור השקעה, לרוב יסכימו לשלם מחיר גבוה מאוד מתוך הבנה ברורה כי לאורך השנים הם ירוויחו תשואה יפה מהשכרת הנכס למגורים.

פתרונות אפשריים?

סביר להניח כי אין זה משנה אילו פעולות המדינה עצמה או קברניטי העיר ינסו לעשות על מנת לעצור את מגמת עליות מחירי הנדל"ן בתל אביב, הם לא יצליחו במשימה באופן מושלם.

ניתן אולי למתן את קצב העליות אך בסופו של דבר בלתי אפשרי להתערב ולשנות את חוקי השוק. זה נכון למקומות אטרקטיביים אחרים ברחבי העולם ולכן זה נכון גם על תל אביב.

כיצד ניתן למתן את קצב העליות? למשל על ידי הגדלת היצע הדירות ומי שיכולה לפעול בנידון היא העירייה המקומית שתסכים לקדם עוד ועוד פרויקטים של התחדשות עירונית.

גם פעולות הנוגעות לרגולציה ומיסוי מצד הממשלה יכולה לשנות מעט את פני התמונה, כמו למשל להטיל מיסוי גבוה יותר על דירות ריקות וכד', אך בסופו של דבר האפקט לא יוביל למהפכה של ממש, כיוון שהאטרקטיביות של העיר היא זו שתמשיך להוביל את השוק כולו.