הכותב: גינדי TLV

השקעות נדל״ן

זמן קריאה: 7 דקות

7 ביולי 2024

תל אביב היא ככל הנראה העיר המבוקשת ביותר למגורים בישראל, אך באותה נשימה היא גם היקרה ביותר. הנתונים הללו הופכים את הרצון לרכוש דירה בתל אביב, אם עבור השקעה או לצורך מגורים למסובכת יותר.

כדי לקבל את ההחלטה המושכלת והגיונית פיננסית, יש צורך להעמיק ולבחון את שוק הנדל"ן הארצי והמקומי בתל אביב. בדרך יש מספר שאלות שחשוב וכדאי לקחת בחשבון. למשל, באילו סוג של נכסים לבחור, בדירה חדשה או דירה יד 2. האם כדאי שיהיה זה נכס בבניין מגורים או אולי בית על שטח פרטי ועוד.

כיצד מתחילים לחפש דירה בתל אביב?

לפני שמתחילים לחפש דירה בתל אביב, חשוב לבחון את הצרכים והעדפות אישיות. 

אם מדובר בחיפוש אחר דירה למגורים, האם האזור משנה לכם? כלומר האם אתם מעדיפים לגור במרכז העיר תל אביב, היכן שכל הפעילות התוססת ומוקדי התרבות באים לידי ביטוי? או שאולי בצפון העיר, בשכונות הסמוכות אל חוף הים, שם גם השקט בשעות הערב והלילה נשמר ביתר שאת.

ישנה אפשרות נוספת, לגור בשכונות הדרומיות יותר, בסמוך לעורקי תנועה מרכזיים, כאשר ניתן למצוא באזורים הללו נכסים מעט יותר זולים.

כמובן, מה גודל הדירה שאתם מחפשים, האם דירה גדולה המתאימה לכמות בני המשפחה שלכם כאן ועכשיו, או אולי מתוך מחשבה עתידית כי בשלב מסוים יהיו לכם יותר ילדים?

אם לוקחים בחשבון כי המשפחה תגדל, השיקול של רכישת דירה למגורים בתל אביב צריך לכלול בתוכו קרבה למוסדות חינוך שונים – גני ילדים, בתי ספר, גם מרכזי קניות ועוד.

במידה ואתם לא מעוניינים להתגורר בנכס כזה או אחר בתל אביב, אלא מבקשים לרכוש נכס נדל"ני למטרת השקעה, האם אתם חפצים בעסקת פליפ לעשיית רווח נאה תוך פרק זמן קצר, או שאולי מעדיפים ומתכננים השקעה בשיטת "שגר ושכח", כדי ליהנות מתשואה קבועה לאורך שנים, ואולי פשוט כדי להוריש משהו לילדים?

בהקשר של דירה להשקעה או עסקת פליפ מהירה, אין זה משנה אם מדובר בדירה חדשה או דירה יד 2, אלא כדאי מאוד לערוך חישוב עתידי ולבדוק את ענייני המיסוי וההשבחה הנלווים. במידה ואינכם בקיאים בתחום, מומלץ להיעזר באיש מקצוע, עורך דין או רואה חשבון המתמחים במקרקעין. כך שלא יהיה מצב בו חישובי ההשקעה והרווח שלכם לא יהיו כפי שצפיתם ותכננתם מראש, בגלל דקויות המיסוי ברכישה ומכירה של דירה הקיימים בשוק. 

כמובן, בכל הנוגע להשקעה נדל"נית, מהו בדיוק סדר גודל התקציב שלכם?

על כל השאלות הללו ועוד כדאי מאוד לענות לפני שמתחילים לסקור אחר האפשרויות השונות שעומדות בפניכם.

אגב, כדי "להריח" את השוק ולקבל תמונה עדכנית בכל הנוגע לפן הפיננסי, בהחלט ניתן להיעזר בחיפושים באתרי אינטרנט שונים של נדל"ן, כדי לבחון את טווח המחירים שהמוכרים מציעים, ובמקביל להתעניין על פרויקטים חדשים בתל אביב, של חברות קבלן ויזמות גדולים. השורה התחתונה הזו מובילה אותנו אל הנושא הבא.

דירה חדשה בתל אביב או יד שנייה?

בין אם אתם מתעניינים לרכוש נכס למגורים בתל אביב עבור השקעה פסיבית, או על מנת להתגורר בדירה או בית, עולה השאלה הקריטית, האם אתם מכוונים לרכוש דירה חדשה מקבלן או שאולי לחפש דירה יד 2?

באופן טבעי לכל אחת מהאפשרויות הללו יש יתרונות לצד חסרונות, והבחירה הסופית תהיה בהתאמה אישית לצרכים, העדפות ומעל לכל ליכולת הכלכלית שלכם.

דירה חדשה

רכישת דירה חדשה מספקת את הגמישות הגדולה ביותר בכל הנוגע לרכישת הנכס וההתאמה שלו לצרכים המדויקים של כל אחד בנפרד.

בחלק מהמקרים, רכישה של דירה חדשה בתל אביב תהיה במחיר גבוה יותר מאשר רכישה של דירת יד 2, אולם לא פעם כשעושים חישוב לעומק, מגלים כי לעיתים המחיר משתלם ביותר. מדוע?

דירות חדשות במגדל מגורים יוקרתי בתל אביב, ישירות מהחברה היזמית והקבלן, מכילות בתוכן מפרט טכני עשיר ומתקדם. הן מעוצבות לעילא בין כל החללים השונים, ורמת הגימור שלהן גבוהה מאוד. לעומת זאת כאשר רוכשים דירה למגורים בתל אביב מיד שנייה, ברוב המקרים צריך לבצע מהפך בדירה, להשקיע בה בכל עבר ויש לזה מחיר. נפרט על כך בהמשך.

נקודה נוספת חשובה מאוד בהקשר של רכישת דירה חדשה בתל אביב. כאשר פועלים מול חברה קבלנית, אפשר ליהנות מפריסת תשלומים לאורך תקופה ארוכה עד קבלת המפתח. זה מאפשר להתמודד ולנהל את ההוצאה הכספית בצורה הרבה יותר נוחה ורגועה.

יחד עם זאת צריך לקחת בחשבון כי בחלק מהמקרים הנוגעים לרכישת דירה חדשה בתל אביב, אם במגדל מגורים יוקרתי או פרויקט של בניין בוטיק, אפשר ופרק זמן הבנייה ייקח מספר שנים. כך שלא מדובר ברכישה וכניסה למגורים כאן ועכשיו.

דבר נוסף שחשוב לזכור, גם כאשר מדובר ברכישה של דירה במגדל מגורים יוקרתי וחדש, צריך לבצע בדיקה מקיפה של הדירה על מנת לוודא ולהבטיח כי לא קיימים ליקויי בנייה כאלה ואחרים. על כך נפרט במאמר נפרד.

דירה מיד שנייה

בניגוד לפסקה האחרונה, כאשר רוכשים דירה ישנה יותר למגורים בתל אביב, הכניסה לדירה ברוב הפעמים נעשית תכף ומיד או תוך פרק זמן קצר של מספר חודשים ולא מעבר.

כמו כן, במידה ודירה מסוימת מצאה חן בעיניכם ואתם מבקשים לקבל מידע מעבר, לדוגמה מי יהיו השכנים שלכם, מה הלך הרוחות בסביבת המגורים וכד', ניתן פשוט לבצע מעקב מסוים כדי לגלות את כל אלה ועוד.

אך מעבר לזה, כאשר אתם בוחנים דירה יד 2 בתל אביב, אתם יכולים מיד להתרשם מהמצב הנוכחי של הדירה ולגבש את התקציב בהתאם. 

מה הכוונה? במידה ואתם תבקשו לערוך שיפוץ, עד כמה גדול ומעמיק הוא יהיה?

בדיקה של מצב הנכס וההוצאות הצפויות לאחר הכניסה יעשו לכם המון סדר בראש.

אגב, בדיוק כפי שכדאי ומומלץ לערוך בדיקת בדק בית לדירה חדשה בתל אביב, כן, גם אם מדובר בדירה "מהניילונים", על אחת כמה וכמה הדבר מומלץ כאשר מבקשים לרכוש דירה יד שנייה בתל אביב, בבניין מגורים בן מספר שנים.

רכישת דירה בתל אביב – שיקולים נוספים

בעולם העסקים יש אמירה ידועה, אין זה משנה מה סוג העסק שלך אלא הדבר החשוב ביותר הוא מיקום, מיקום ועוד פעם מיקום. 

התורה הזו נכונה גם בכל הנוגע למיקום הנכס הנדל"ני אותו מבקשים לרכוש. 

למשל, האם מדובר בדירה בתל אביב במיקום מרכזי ויוקרתי? זו אולי תעלה מעט יותר כסף, אך ברוב המקרים המיקום שלה יהיה קרוב יותר לאזורי בילוי ותרבות נחשבים, למרכזי תעסוקה בהם אתם עובדים ועוד.

דירה בתל אביב באזור מרוחק יותר אולי תהיה זולה יותר מבחינת המחיר, אך צריך לקחת בחשבון מספר דברים. גם הערך שלה יהיה נמוך יותר, וברוב המקרים האזורים הללו מציעים פחות. אם מבחינת שירותים קהילתיים, אזורי בילוי, תחבורה נגישה ועוד.

לאחר המיקום ישנו עניין המחיר, ובכל הנוגע לרכישה של דירות בתל אביב, בין אם מדובר בדירות חדשות בתל אביב או דירות יד שנייה, יש את עניין הריבית.

כאשר לוקחים משכנתא כדי לממן חלק מהרכישה של הדירה, שיעור הריבית יכול לשחק תפקיד מרכזי בכל הנוגע לכדאיות העסקה. האם תוכלו להוציא את העסקה לפועל, האם אפשר יהיה לבצע שיפוץ כזה או אחר, לשדרג את הדירה בדמות מפרט עשיר יותר ועוד.

לכן במידה ואתם זקוקים להיעזר במשכנתא כאשר בוחנים את האפשרות לרכוש דירה חדשה בתל אביב, או דירה יד 2 בתל אביב, עשו לעצמכם טובה ותפנו אל יועץ משכנתאות ותיק ומנוסה.

נקודה קריטית נוספת – המצב הביטחוני. זו אקטואלית לימים אלה כאשר מדינת ישראל נמצאת במלחמה, ולמען האמת זו נקודה שתמיד צריכה להילקח בחשבון באזורנו. במידה ואתם מבקשים לרכוש דירה יד 2, בחלק מהאזורים בהם אתם תחפשו את הדירה למגורים, אפשר ולא יהיו בדירות הללו חדרי ממ"ד. 

במגדלי יוקרה ובנייני בוטיק חדשים בתל אביב אין כל בעיה. לא רק שיש בהן חדר ממ"ד, אלא בזכות בנייה מתקדמת הבניינים גם עמידים בפני רעידת אדמה אפשרית. 

לכן זו נקודה נוספת שחייבת להילקח בחשבון, לא רק בהקשר של מגורים אלא גם בהקשר של השקעת נדל"ן מאחר והימצאות של חדר ממ"ד יכולה להשפיע על גובה התשואה. כך שלעיתים עדיף להשקיע מעט יותר כסף אך לישון בראש שקט, מאשר לשלם פחות אבל לחשוש בזמני משבר מלחמתיים. 

סיכום – מדריך קניית דירה בתל אביב

קניית דירה בתל אביב בשנת 2024 היא החלטה מורכבת הדורשת הבנה מעמיקה של שוק הנדל"ן. רגע לפני חתימה על חוזה כזה או אחר, עליכם לשקול ולקחת בחשבון לא מעט גורמים שיש להם השפעה מכרעת על הצלחת העסקה. בין אם אתם חפצים בדירה חדשה בתל אביב או מחפשים דירה יד 2, חשוב לבצע את הבדיקות המקיפות שצוינו במאמר.

כמו כן מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום הנדל"ן, לשאול את כל השאלות שעולות לכם בראש את נציגי החברה הקבלנית או את סוכני התיווך בהם אתם נעזרים, ובעיקר לתכנן את הצעדים הכלכליים בקפידה. רק בדרך הזו תוכלו להגשים את החלום ולהבטיח כי ההשקעה שלכם תהיה מוצלחת.

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות תוכן ומידע בסיסי בלבד, המידע באתר לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטית או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי משרדנו. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים בכל שלב ו/או בעת פעולה כלשהי להתייעץ עם עו"ד בכל נושא כזה או אחר. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.