התהליך לרכישת דירה בתל אביב: כל מה שצריך לדעת

שוק הנדל”ן של תל אביב בוער, לכן רוכשים פוטנציאליים, משקיעים , מי שמבקשים להתגורר בעיר או שכבר תושבי תל אביב ורוצים לשפר דיור, יעשו כמעט הכל כדי להוציא לפועל עסקאות לפועל של רכישת דירה בתל אביב.

אולם כאשר מתכננים לרכוש דירה בתל אביב צריך לזכור כי לא מדובר רק באחת הערים המבוקשות ביותר למגורים ועסקאות נדל"ן, אלא זוהי גם אחת הערים המורכבות ביותר מבחינה נדל"נית.

לכן חשוב מאוד לבצע בדיקות משפטיות מעמיקות כדי לוודא שהזכויות שלכם יישמרו. זה אומר שהרישום בטאבו תואם את המציאות, שאין עיקולים, חובות או הערות אזהרה שיכולות לסבך את הרכישה.

כמו כן עליכם לוודא כי כל היתרי הבנייה והמסמכים התכנוניים עומדים בתוקף, במיוחד כאשר מדובר בדירות חדשות מקבלן.

טעויות נפוצות בקניית דירה ישנה בתל אביב

נהוג לומר כי החיפזון הוא מהשטן, ובכל הנוגע לרכישת דירה בתל אביב אם קופצים על כל הזדמנות בלי לבדוק את החוזה והתנאים השונים כהלכה, העסקה יכולה לעלות ביוקר ולעיתים אף לא להיות כדאית.

מה הכוונה? רוכשים פוטנציאלים של דירה ישנה בבניין בן 50 שנה יכולים לרוץ אל עבר העסקה, לחתום על המון ניירת, רק כדי לגלות לאחר מכן שמבחינה תכנונית הנכס שהם רכשו בכלל רשום בעירייה כמחסן. אל תצחקו אבל כבר היו דברים מעולם.

בואו נצלול לדוגמה מסוימת כך שהדברים יהיו מובנים בצורה מושלמת.

עד לפני מספר שנים לשכת רישום המקרקעין הסתמכה בעיקר על תוכניות מדידה מקוריות של בניין המגורים הישן, כפי שזה נבנה בזמן אמת, וכל זאת מבלי לוודא האם הן תואמות את היתרי הבנייה שהיו בפועל כשהבניין הוקם.

לכן היו מקרים בהם דיירי בניין ישן בתל אביב שביקשו להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית כמו תמ"א 38, גילו לפתע כי הם אינם יכולים לעשות זאת מאחר ודירה מסוימת בקומת הכניסה לא קיבלה במקור היתר רשמי למגורים אלא זו שימשה כמחסן.

מי בעצם הם הבעלים של הדירה?

כדי למנוע מקרים כאלה ואחרים, הבדיקה הראשונה שעליכם לעשות היא לברר היטב מי בעצם מוכר לכם את הדירה. האם מדובר בבעלים פרטי, יזם או חברה קבלנית.

כיצד עושים זאת?

כל המידע רשום בטאבו, בפנקס הזכויות ברמ”י (רשות מקרקעי ישראל), או בדרך של רישום בחברות משכנות, שהן למעשה הגורם האחראי לרישום הזכויות בנכס מקרקעין בטרם הן עברו לטאבו.

בדרך כלל יהיה מדובר בחברה הקבלנית שבנתה את בניין המגורים או במשרד עורכי דין שמייצג את אותה חברה קבלנית, ויש לו את ההרשאה לטפל בכל העניינים של תהליך הרישום והסדרת הזכויות בין רוכשים לקונים.

נקודה חשובה נוספת. אם אתם נמצאים בהליך של רכישת דירה בתל אביב והמוכר מבקש להוכיח כי הכל תקין בכל הנוגע לרישומים על ידי כך שהוא מציג בפניכם טפסי ארנונה או מיסים אחרים שהוא שילם, זה ממש לא מעיד על כך שהוא הבעלים של הדירה או שלא מסתתרות להן בעיות. אך ורק בחינת מצב הרישום בטאבו יכולה לעשות עבורכם סדר בדברים.

כך תוכלו לגלות האם על הדירה רשומה משכנתא, האם ישנם עיקולים או הערות אזהרה שונות שנרשמו ופרטים נוספים.

לכן במסגרת השלבים לרכישת דירה בתל אביב, אל תמהרו לרוץ כעיוורים על כל הזדמנות, אלא תיקחו בחשבון כי בכל הנוגע לקנייה ומכירה של דירה בתל אביב יש לשים לב טוב טוב לאותיות הקטנות ולפרטים הקטנים שיכולים לעשות את ההבדל בין עסקה כדאית לבין בור ללא תחתית.

ההבדל בין רכישת דירה בבעלות לחכירה ארוכת טווח

אם אתם חושבים כי במסגרת השלבים לרכישת דירה בתל אביב אין שום דאגות כאשר קונים דירה חדשה מקבלן, תתפלאו לגלות כי גם שם צריך להפעיל שיקול דעת בעניין ולבדוק היטב מספר דברים קריטיים.

מה למשל? האם מדובר בזכות בעלות על הדירה או שמא מדובר בזכות חכירה?

בלבלנו אתכם? בואו נעשה מעט סדר כך שהכל יהיה מובן.

כאשר אתם רוכשים דירה חדשה בבעלות, המשמעות היא שאתם הבעלים הבלעדיים של הנכס ושל הקרקע עליה היא נמצאת. לכן הבעלות שלכם תירשם בטאבו ולאחר מכן תהיה לכם הזכות לעשות בנכס כל מה שתרצו, כמובן הכל בכפוף לחוקי התכנון והבנייה.

במילים אחרות תוכלו להשכיר את הדירה, לשפץ אותה, למכור אותה, לרשום אותה בהסכם ירושה בלי אישור של אף אחד אחר.

לעומת זאת במצב חכירה אתם שוכרים את הדירה לתקופה ארוכה מאוד.

לכמה זמן בדיוק? בדרך כלל בין 49 ל- 99 שנים, אך בפועל אתם אינכם הבעלים המלאים של הדירה או הקרקע. לרוב זו נשארת בבעלות של רשות מקרקעי ישראל או אפילו של החברה הקבלנית.

אז אומנם החכירה מקנה זכויות דומות כפי שיש בבעלות, אולם היא כרוכה בתשלום דמי חכירה או דמי חכירה שנתיים, ולעיתים גם בתשלום עבור חידוש החכירה לאחר סיום התקופה של בין 49 ל- 99 שנים.

מעבר לזה, אם תרצו לשפץ את הנכס, למכור אותו וכד', אתם תצטרכו לקבל את האישור של מי שמחזיקים בקרקע, למשל רשות מקרקעי ישראל.

תודו שלא חשבתם על הנקודה הזו בהקשר של רכישת דירה חדשה, וכמו הנתון הזה יש עוד לא מעט דברים שצריך ללמוד ולקחת בחשבון.

האם הגינה הציבורית שמתחת לבית באמת תישאר?

מה עוד חשוב לבדוק לפני רכישת דירה בתל אביב, למשל כזו שתיבנה בעוד מספר שנים?

אחד הדברים המרכזיים שכדאי לבדוק הוא תכנית האב של האזור.

מדוע זה כל כך חשוב? ובכן, בתכנית בניין עיר (תב"ע) נקבע היכן ניתן לבנות מבנים, כולל מגדל המגורים שאתם מתכננים לרכוש בו דירה, ומה מותר לבנות בסביבה הקרובה אליו.

מדוע זה צריך לשנות לכם? שאלה טובה.

אם האזור כרגע מוקף בשטחים פתוחים ומבנים נמוכים, ייתכן מאוד שהפסטורליה שתפסה את עיניכם לא תישאר כך לאורך זמן. לכן חשוב לבדוק האם קיימות תוכניות נוספות באזור, כמו פרויקטים של פינוי-בינוי או הרחבת התחבורה הציבורית באזור, פעולות שיכולות לשנות את הנוף ואת איכות החיים שלכם.

נקודה נוספת שכדאי לקחת בחשבון. לעיתים במסגרת של קנייה ומכירה של דירה בתל אביב, אחת הסיבות לקנות דירה מסוימת היא הקרבה לגינה ציבורית ירוקה. הרי כמה כיף לדעת שבעיר הגדולה יש לכם מרחב ירוק מתחת לבית, בו תוכלו לנשום קצת טבע ולהירגע מרעשי העיר. אבל חשוב לדעת כי גם המצב הזה עלול להשתנות.

ישנם מקרים בהם גינות תמימות לכאורה מיועדות בעתיד לשטח ציבורי שיכול להפוך למבני ציבור בגובה של כמה קומות, וזה לא תרחיש דמיוני. מקרים כאלה כבר התרחשו בעבר בתל אביב, לכן חשוב להיות עם האצבע על הדופק וללמוד את תוכניות הפיתוח באזור בו אתם מתכננים להשקיע את כספכם.

סיכום

כמובן שהשלבים לרכישת דירה בתל אביב כוללים בתוכם עוד המון סעיפים קטנים וגדולים שיכולים להשפיע רבות על הכדאיות של רכישת דירה בתל אביב, לכן שני טיפים לסיום.

השלב הראשון והחשוב ביותר בתהליך רכישת דירה בתל אביב, בעיקר בכל הנוגע לדירה חדשה, הוא להבטיח שאתם בוחרים בפרויקט שמנוהל על ידי חברה אמינה ובעלת מוניטין.

חברות גדולות ומנוסות כמו גינדי תל אביב משקיעות מאמצים ומבצעות עבור לקוחותיהן את כל הבדיקות המשפטיות, התכנוניות וההנדסיות הנדרשות. הן אלה שמוודאות מראש כי הפרויקט עומד בכל התקנים כאשר אנשי הצוות המנוסים שלהם בוחנים לעומק את כל תוכניות הבנייה וההיתרים, ודואגים להתאמה מלאה לתוכניות בניין עיר.

לכן בתהליך רכישה של דירה חדשה בתל אביב עם חברה כמו גינדי תל אביב, הלקוחות נהנים משקט נפשי וביטחון מלא על כך שהנכס שהם רוכשים בנוי בצורה תקנית, כך שלא יצוצו להן הפתעות לא נעימות בעתיד.

הטיפ השני, מאחר וקנייה ומכירה של דירה בתל אביב היא לא עסק פשוט, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין וחוזים, כך שלא תיפלו בין הכיסאות בכל הנוגע לחוזים, בדיקות משפטיות וכד'.