דירה להשקעה בתל אביב: טיפים והמלצות 

רוברט ג’ אלאן שחיבר כמה מהספרים הכלכליים המצליחים ביותר בהיסטוריה, אמר פעם משפט שמשקיעי נדל"ן מאוד אוהבים: "כמה מיליונרים אתם מכירים שהפכו לעשירים באמצעות השקעה בתוכנית חיסכון?".

לכן במרדף אחר העושר, או לפחות ברצון ליהנות מהכנסה פסיבית, רבים הבינו כי השקעה בנדל"ן היא אחת ההשקעות הכדאיות ביותר, במידה כמובן ומשקיעים בחוכמה.

זו הסיבה מדוע רבים ממשקיעים הנדל"ן, מי שזהו המקצוע שלהם וגם אנשים פרטיים אשר מבקשים לייצר לעצמם הכנסה נוספת, מחפשים כל הזמן הזדמנויות להשקעה בנדל"ן בתל אביב. 

ביקוש מול היצע

5 השנים האחרונות בישראל היו קשות ומאתגרות. משבר הקורונה, המיתון במשק ובימים אלה מלחמת חרבות ברזל, טלטלו מצד לצד את המשק המקומי. כמו סקטורים אחרים, גם ענף הנדל"ן קיבל לא מעט מהלומות שהשפיעו על מחירי הנדל"ן, הובילו לקיפאון ולבעיות נוספות.

אך כמו תמיד עושה רושם כי גם המשברים הגדולים ביותר שפוגעים בכל המדינה, מדלגים מעל תל אביב, או במקרה קיצון מדובר בלא יותר ממכה קלה בכנף.

בתחום הנדל"ן במהלך חמש השנים האחרונות ולמרות כל המשברים מסביב, מחירי הדירות בעיר עלו בממוצע בכ-6% בשנה, כאשר גם מחירי השכירות עלו בקצב של כ-4% בשנה. לשם הדוגמה, מחיר שכירות ממוצע של דירת 3 חדרים במרכז העיר עלתה מ-8,000 ש"ח לחודש בשנת 2018 לכ-9,500 ש"ח לחודש בשנת 2023. 

הביקוש לדירות בתל אביב נשאר גבוה ולא משנה באיזו שנה בודקים את הנתונים. למשל, בשנת 2022 נרשמו כ-10,000 עסקאות נדל"ן בתל אביב, היה זה גידול של כ-15% לעומת שנת 2021, כאשר רבע מהעסקאות היו לצורך השקעה.

אזורים כמו סביבת רחוב רוטשילד ונווה צדק הם מוקדי ביקוש גבוהים, אך גם אזור דרום תל אביב ופלורנטין עוברים תהליכי התחדשות משמעותיים, כך שמחירי הנדל"ן עולים בכל מקום בעיר הגדולה.

כיצד אפוא בשעה שבמקומות רבים בישראל מחירי הנדל"ן נעצרו בדשדוש מסוים שנמשך לאורך שנים, בתל אביב המחירים מרקיעים לשחקים?

התשובה היא חדה וברורה, הביקוש לנכסי נדל"ן בתל אביב גדול הרבה יותר מההיצע. כך גם בזמני משבר כאלה ואחרים, שוק הנדל"ן בעיר לא נפגע.

היכן לקנות דירה להשקעה?

בחירת מיקום הנכס היא ככל הנראה ההחלטה החשובה ביותר בהשקעת נדל"ן בתל אביב. כפי שציינו קודם לכן, אזורים מרכזיים כמו רוטשילד, נווה צדק, אליהם אפשר להוסיף גם את אזור הצפון הישן בתל אביב, נחשבים להשקעות בטוחות יותר בשל הביקוש הגבוה לדירות באזורים אלו, מאחר ואלו המספרים:

בשנה זו, בשדרות רוטשילד והסביבה המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-75,000 ש"ח, מדובר בעלייה של כ-7% מהשנה הקודמת. זו הסיבה מדוע רכישה של דירה להשקעה במתחם גינדי TLV היוקרתי, נחשבת בקרב משקיעי הנדל"ן לאחת הרכישות הכי כדאיות בימים אלה.

המחיר הממוצע למ"ר בנווה צדק עומד על כ-65,000 ש"ח, עלייה של כ-6% בשנה האחרונה. המחירים באזור הצפון הישן נעים סביב 60,000 ש"ח למ"ר, עם עלייה שנתית של כ-5%.

העובדה שהאזורים הללו מאפשרים גישה נוחה למרכזי עסקים, תרבות ובילוי, והקרבה למוסדות חינוך מובילים ושירותים עירוניים מתקדמים, מגבירים את האטרקטיביות שלהם בעיני קונים או שוכרים פוטנציאליים, וכך למעשה מבטיחים תשואה יציבה לאורך שנים.

גובה התקציב 

לפני כל השקעה בנדל"ן, חשוב לקבוע תקציב ולהבין את יכולת ההון העצמי, וכן את היכולת להחזיר הלוואות. מדוע זה חשוב? כיוון שרוב המשקיעים נעזרים במשכנתא לצורך ביצוע הרכישה. לכן, יש לקחת בחשבון כי בנק ישראל מחייב כיום הון עצמי של לפחות 30% משווי הנכס בלקיחת משכנתא. כך, לקיחת המשכנתא צריכה להיות מותאמת ליכולתכם לעמוד בהחזרים חודשיים בצורה יציבה וללא סיכון יתר לתקציב שהעמדתם.

לצורך הדוגמה, אם יש לכם הון עצמי בסך של 600 אלף שקלים, תוכלו להשקיע בנכס בשווי של עד 2 מיליון שקלים, אך זה לא הכל.

ברכישת דירה להשקעה צריך לקחת בחשבון הוצאות נוספות. בין היתר מדובר בשכר טרחה לעורך דין, דמי תיווך אם נעזרתם במשרד מתווכים, שיפוץ הנכס, עיצוב הדירה ועוד. בממוצע הוצאות נוספות אלו יכולות להגיע לכ-10-15% נוספים מעלות הנכס, לכן יש להיערך בהתאם.

אגב, לא פעם רכישה של דירה להשקעה במתחם מגורים חדיש ומודרני כמו מתחם המגורים המרשים של גינדי TLV הממוקם בין הרחובות החשובים ביותר בעיר, ומציע חוויית מגורים שאין דומה לה בקרבת רחובות מרכזיים כמו שדרות רוטשילד, אבן גבירול, החשמונאים וקרליבך, משתלמת הרבה יותר בטווח הארוך, לעומת רכישה של דירה יד 2 והצורך להוסיף מאות אלפי שקלים בגין שיפוץ הדירה ועיצובה מחדש. 

בחירת הדירה להשקעה

בהמשך ישיר לעניין גובה התקציב, לעיתים עדיף לבחור בדירה קטנה להשקעה, או כזו שתהיה פחות מדוגמת ממה שחשבתם בתחילה, כדי להימנע מהתחייבויות כלכליות כבדות מדי. 

השקעה צנועה יותר תאפשר לכם התמודד עם ההחזרים החודשיים של המשכנתא בצורה קלה ובטוחה יותר, מבלי לסכן את היציבות הכלכלית שלכם. 

לכן תכנון פיננסי נכון של בחירת הנכס, חייב להיעשות לצד הערכה מדוקדקת של ההכנסות וההוצאות, כך שתוכלו לרכוש דירה להשקעה המתאימה ליכולת הכלכלית שלכם היום. בהמשך הדרך ולאחר שתצליחו להתבסס כלכלית ותצליחו לחסוך סכום נוסף או להגדיל את ההון העצמי שלכם, תוכלו לבצע מכירה של הנכס ברווח, או לעשות שימוש בכספי המכירה עבור רכישה של דירה להשקעה שתהיה גדולה יותר. לכן גם רכישת נכס קטן יותר בתחילת הדרך יכולה להוות השקעה טובה לטווח ארוך.

מה התשואה האפשרית?

התשואה על רכישת דירה להשקעה בתל אביב יכולה להיות גבוהה מאוד, אך כפי שציינו קודם לכן היא תלויה במגוון גורמים. בראש ובראשונה המיקום, אך גם מצבה הפיזי של הדירה, וגובה השכירות שניתן לגבות או המחיר הממוצע בה נמכרת דירה באזור מסוים. 

בכל הנוגע לשכירויות, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דירות קטנות של חדר עד שלושה חדרים במרכז תל אביב יכולות להניב תשואה גבוהה יחסית של 4-5%, בעוד שדירות גדולות יותר נוטות להניב תשואה של כ-3%. לכן תמיד מומלץ לבדוק את מחירי השכירות באזור המיועד ולבצע חישוב תשואה משוערת כדי להבטיח שההשקעה תהיה כדאית.

לעיתים עדיף לבחור נכס קטן או פחות מפואר מזה שתכננתם, כדי להימנע מהתחייבויות כלכליות כבדות מדי. תכנון פיננסי נכון יכול לאפשר לכם לרכוש נכס צנוע יותר, ולאחר שתבססו כלכלית תוכלו לשדרג לנכס גדול יותר. אפשרות נוספת היא לרכוש נכס שניתן להשכיר, ולהשתמש בדמי השכירות כדי לשכור דירה אחרת המתאימה יותר לצרכיכם. חשוב לוודא שהנכס הנרכש נמצא באזור שבו יש ביקוש גבוה לשכירות.

ניהול הדירה להשקעה

ניהול של דירה להשקעה דורשת זמן ומשאבים. אם אין לכם את היכולת לנהל את הנכס בעצמכם, כדאי מאוד לשקול שכירת חברת ניהול נכסים שתדאג לכל הנדרש, כולל תחזוקה, גביית דמי שכירות, וטיפול בבעיות שעשויות להתעורר. אומנם מדובר בהוצאה כספית חודשית, אך בהתחשב בעובדה שחברת ניהול נכסים מקצועית יכולה להבטיח כי התשואה שלכם על ההשקעה תהיה גבוהה ככל האפשר. על פי נתוני שוק הנדל"ן.

כמה בדיוק זה יכול לעלות? על פי הממוצע בשוק, השכר של חברות ניהול נכסים נעים בין 5% ל-10% מדמי השכירות החודשיים, נקודה שצריכים לקחת בחשבון.

סיכום

השקעה בנדל"ן ורכישת דירה להשקעה בתל אביב מצריכה תכנון מדוקדק, הבנת השוק המקומי, ובחירת הנכס הנכון. 

בעזרת תכנון פיננסי נכון, בחירה המיקום המתאים של הדירה, ובהתאם לצורך שדרוג הנכס, תוכלו למקסם את התשואה על ההשקעה שלכם ולהבטיח יציבות כלכלית לטווח הארוך. 

זכרו, השקעה מוצלחת בדירה בתל אביב היא לא עניין של מזל, אלא תוצאה של תכנון יסודי וקבלת החלטות נכונות.