האם שנת 2025 היא שנת מפנה בעולם הנדל »ן בישראל?

בשנים האחרונות שוק הנדל »ן בישראל חווה לא מעט שינויים דרמטיים. משבר הקורונה, מיתון כלכלי, העלאת הריבית וכיום גם המלחמה במספר חזיתות. כל אלה השפיעו ועדיין משפיעים על הלך הרוחות בשוק. זו גם הסיבה מדוע רבים ממשקיעי הנדל »ן כמו גם מי שחיפשו קודם לכן לרכוש נכס למגורים, העדיפו לשבת על הגדר למשך פרק זמן ארוך בהחלט.

אך בסופו של דבר שום דבר לא עומד במקום, ושוק הנדל »ן מושפע מעל לכל מעקרונות כלכליים בסיסיים של היצע וביקוש. לכן כבר בחודשים הראשונים של שנת 2024, תוך כדי מלחמה ובזמן ששיעור הריבית עדיין גבוה, ניתן לחוש כי השוק משתנה מחדש.

ברבעון הראשון של שנת 2024 נרשמה עלייה מרשימה של מכירת דירות חדשות ויד 2. מדובר בשינוי משמעותי לעומת הרבעון האחרון של שנת 2023.

באופן טבעי הנתונים הללו לא נעלמו מעיניהם של משקיעי נדל »ן ומי שמבקשים לשפר דיור, וכמו ברוב המקרים עיקר ההתעניינות מתמקדת באזור מרכז ישראל ובעיר תל אביב.

האם מחירי הנדל »ן בישראל גבוהים מדי?

כדי לענות על השאלה הזו צריך להבין קודם את המורכבויות של מחירי הדיור, ולהתעמק במרכיבי הליבה המניעים את המחירים.

ריבית בנק ישראל

על פי בחינה מעמיקה של הנתונים בשטח, אנליסטים רבים צופים כי חטיבת המחקר של בנק ישראל תוריד באופן משמעותי את שיעור הריבית עד הרבעון הראשון של 2025, משיעור של 4.75% לכדי 3.75%.

האנליסטים מאמינים כי הירידה הזו תערבב מחדש את הקלפים, בקרב משקיעים וקונים פוטנציאליים, ולמעשה יהיה זה הסימן הכי ברור כי הגיע הזמן להשקיע מחדש בנדל »ן רגע לפני שהמחירים שוב חוזרים לטפס כלפי מעלה.

בכל זאת מאז ומתמיד שיעורי ריבית נמוכים יותר היוו תמריץ לקונים להיכנס לשוק, ואז הביקוש יעלה את המחירים הקיימים.

המצב ביטחוני

בדיוק כמו בתקופת הקורונה כך גם היום. שוק הנדל »ן בישראל הוכיח יציבות גם במשברים הגדולים ביותר. מה גם שבאופן טבעי לאחר מערכה צבאית, שוק הנדל »ן משלים פערים וזה אומר עליות מחירים מחודשות.

נקודה נוספת חשובה וקריטית המשחקת תפקיד מרכזי. בעקבות אירועי המלחמה ומגמת האנטישמיות המתגברת מסביב לעולם, מספר לא מבוטל של יהודים שוקלים לעבור ולהתגורר בישראל. אלפים כבר עשו זאת במהלך החודשים האחרונים.

רוב רובם של היהודים, אם מאירופה או ארה »ב, מחפשים לרכוש דירות במרכז הארץ ויותר מכל בעיר תל אביב. חלקם הגדול מגיע עם מינוף כספי המאפשר להם לרכוש יותר מדירה אחת. גם התופעה הזו טלטלה את השוק לכיוון של עליות שערים מחודשות.

פרמטר נוסף הנלקח בחשבון בעקבות אירועי המלחמה, מי שמתגוררים בבניינים ישנים שאין בהם חדרי ממ »ד, עושים ככל יכולתם על מנת לעבור לדיור המגן עליהם מפני טילים.

ביקוש לחוד היצע לחוד

על דבר אחד אין עוררין. הפער בין הביקוש להיצע גדול מאוד, ולמעשה מדובר במכת מדינה הנמשכת כבר לאורך עשורים.

לכן גם בדו »ח האחרון שהוציא, מבקר המדינה הדגיש את הנקודה כי כיום ישנו מחסור של כ- 189,000 דירות שיכולות למלא את החסר.

אם נלך מספר שנים לאחור, אל תוכנית אסטרטגית לדיור משנת 2017, זו תכוננה כך שאפשר יהיה לעמוד במחסור ההולך וגובר של דירות חדשות. לפי התוכנית בכל שנה צריכים להיבנות בישראל כ-66,000 יחידות דיור חדשות עד שנת 2040, זאת כדי לעמוד בדרישה העצומה.

תוכנית אסטרטגית לחוד ומציאות לחוד. בשנה שעברה, 2023, החלו להיבנות רק כ- 58,000 יחידות חדשות. מדובר בנתון המשקף ירידה של כ- 8% מהשנה הקודמת.

גם הניסיון של רשות מקרקעי ישראל לשווק דירות חדשות לא נושא פירות כפי שקיוו. בשנת 2023 שווקו לאזרחי ישראל רק כ- 60,000 יחידות דיור חדשות. מדובר בירידה של כ- 26% לעומת שנת 2022. כל הנתונים הללו רגע מחדדים את הפער הבלתי נסבל בין הביקוש להיצע הקיים.

עבור רוכשי דירה פוטנציאליים, ברוב המקרים שיעור הריבית היא הגורם המכריע לתזמון רכישה של דירה חדשה. יחד עם זאת, הצורך הבסיסי בדיור בישראל לא עומד במקום ומחכה להורדת הריבית, להיפך. שיעור הלידה בישראל ממשיך לעלות וזה אומר כי יותר ויותר משפחות מחפשות לעבור לדירה גדולה יותר. במקביל שיעור הגירושין בישראל עולה גם הוא בכל שנה. זה אומר כי משפחות מתפצלות לשניים, וגם זה מגביר את הצורך לחפש יותר דירות חדשות או יד 2.

סיכום

גובה הריבית במשק, המצב הביטחוני ומגמות דמוגרפיות, כל אלה מעצבים את שוק הנדל »ן בישראל, ומרכיבים את יחסי הגומלין בין הביקוש להיצע.

לאחר שמנתחים את כל הגורמים הללו בנפרד ומבצעים חיבור, ניתן לקבל החלטה מושכלת.

הממצאים שהובאו לעיל מחזקים מאוד את התאוששות שוק הנדל »ן ומסבירים מדוע חזינו בעלייה בהיקף הרכישות של דירות חדשות ויד 2 ברבעון הראשון של שנת 2024. זהו איתות כי לא מדובר במשב רוח חולף אלא בתחילתה של מגמת עלייה שתישאר עמנו לתקופה ארוכה.