איך לבחור פרויקט נדל״ן להשקעה – גורמים שחשוב לשקול

איך לבחור פרויקט נדלן להשקעה – גורמים שחשוב לשקול

על כך שהשקעות נדל״ן בישראל הן הדרך הטובה ביותר לבנות עתיד כלכלי יציב אין עוררין, במיוחד כאשר מדובר בפרויקטים בערים מרכזיות וגדולות כמו תל אביב, מקומות שבהן השוק תמיד חם. אבל, בואו נודה באמת, לא כל פרויקט נדל”ן שווה את הכסף שלכם.

מיקום – הלב של ההשקעה

אם יש משהו שכל מומחה נדל”ן יגיד לכם, זה שמיקום הוא המלך, וזה לא סתם קלישאה שחוקה. המיקום של הנכס באמת קובע במידה רבה את התשואה שתקבלו ואת הפוטנציאל של הנכס לעלות בערך.

גם כשאנחנו מדברים על השקעות נדל״ן בתל אביב, למשל, יש הבדל עצום אזורים מסוימים, לכן, מה בדיוק צריך לבדוק? בין היתר מהי הקרבה לתחבורה ציבורית, כמו תחנות הרכבת הקלה שמשנות את המפה בעיר, בתי ספר טובים, מרכזי תעסוקה ואפילו אווירה כללית של האזור. אבל גם זה לא הכל, אלא חשוב גם לחשוב קדימה. האם אזור כזה או אחר צפוי להתפתח? האם העירייה עתידה להשקיע בתשתיות מסביב? האם יש תוכניות נוספות באזור המדובר, כמו  פרויקטים של התחדשות עירונית וכד’. לכן חשוב מאוד לעשות את שיעורי הבית ולבחור מקום שהוא אטרקטיבי כאן ועכשיו, וגם כזה שיש לו עתיד.

איכות בנייה – השקעה לטווח ארוך

אחרי שמוצאים מיקום מבטיח, עולה הצורך להסתכל על הפרויקט עצמו. אומנם איכות הבנייה היא לא משהו שרואים רק בעין, אבל בפועל היא משפיעה על הכל. החל מהתחזוקה השוטפת ועד שביעות הרצון של השוכרים או הקונים הבאים. לכן פרויקט נדל”ן איכותי מתחיל בחומרים טובים. בטון יציב, בידוד תרמי ואקוסטי ברמה גבוהה, חלונות ששומרים על חום וקור ועוד. כמו תמיד זה לא נגמר שם, אלא גם לתכנון חכם של הדירות, כמו חלוקה נוחה של החללים או אוורור ותאורה טבעיים יכולים לעשות הבדל עצום.

לכן אל תתביישו לבקש את המפרט הטכני של הפרויקט ולבדוק מי הקבלן או החברה היזמית שבונה אותו. יש חברות שמבטיחות הרים וגבעות אבל חוסכות על חומרים, וזה מתגלה רק כשתצטרכו לתקן נזילות אחרי שנתיים. לכן בהשקעות נדל״ן איכות הבנייה היא לא רק עניין של נוחות, אלא היא מבטיחה שהכסף שלכם לא ילך לאיבוד על תיקונים או ירידת בערך של הנכס לאחר מספר שנים בודדות.

ניסיון היזם – מי עומד מאחורי הפרויקט?

עכשיו בואו נדבר על השחקן המרכזי והוא היזם. החברה היזמית היא זו שמובילה את הפרויקט החל מהשלב הראשון ועד שתקבלו את המפתחות לדירה החדשה, לכן הניסיון של החברה הוא קריטי. יזם עם רקורד מוכח, כלומר שפרויקטים שביצע בעבר הושלמו בזמן, עם רמת גימור גבוהה וללא תלונות כמו גינדי, נותן לכם שקט נפשי. לעומת זאת, יזם חדש או כזה עם היסטוריה של עיכובים יכול להפוך את ההשקעה שלכם לסיוט.

איך בודקים את הדברים? פשוט מאוד, תבחנו הפרויקטים הקודמים של היזם. אל תתביישו ללכת ולראות במו עיניכם בניינים שהחברה כבר סיימה. תדברו עם דיירים בפרויקט ותבדקו את המוניטין שלהם באינטרנט. כי יזם טוב לא רק בונה בנייני מגורים יוקרתיים בתל אביב, אלא הוא בונה אמון, לכן תבחרו במישהו שיודע מה הוא עושה ותחסכו לעצמכם כאבי ראש מיותרים.

כמה תרוויחו מההשקעה ומתי?

מיקום מעולה אמרנו, בנייה איכותית ויזם מנוסה זה הבסיס, אבל בסוף אתם משקיעים כדי להרוויח. אז כדאי לחשב גם את התשואה הצפויה.

עכשיו, יש שני סוגים עיקריים של תשואה בהשקעות נדל״ן. התשואה הראשונה היא מדמי משכירות ועליית ערך הנכס לאורך זמן. בתל אביב, לדוגמה, השכירות גבוהה אבל מחירי הכניסה יקרים, לכן תצטרכו לבדוק האם המשוואה הזו עובדת בשבילכם.

גם תזמון הכניסה להשקעת נדל »ן משחק תפקיד מרכזי. האם זה זמן טוב לקנות? האם הריבית גבוהה או נמוכה ועוד. יש תקופות שבהן המחירים נמצאים בשיא ואז אולי עדיף לחכות על הגדר, ויש רגעים שבהם השוק נרדם ואפשר למצוא מציאות, או שפשוט צצה לה הזדמנות שפשוט אי אפשר לדלג מעליה. בכל אופן, החוכמה היא לעשות חישוב קר של ההוצאות, כולל מיסים כאלה ואחרים אל מול ההכנסות, כך תבינו האם הפרויקט הזה שווה את הזמן ואת הכסף שלכם.
שימו לב כי זו נקודה מאוד חשובה. ניתוח קר של הדברים הוא הכרחי, בלי שום טיפת רגש, כיוון שדו »ח אקסל יכול לסבול את כל המספרים שתרשמו עליו, אבל את האמת רק אתם תדעו.

סיכום

בחירת פרויקט נדל”ן להשקעה היא לא משחק ילדים, אבל עם הכלים הנכונים היא גם לא חייבת להיות מסובכת מדי. מיקום מנצח, בנייה איכותית, יזם שאפשר לסמוך עליו וחישוב תשואה מדויק, הם חלק מהכלים המרכזיים לעסקה בטוחה ומצליחה. בין אם אתם מסתכלים על השקעות נדל״ן בתל אביב או בכל מקום אחר, תזכרו שהמחקר המקדים שלכם הוא זה שיעשה את ההבדל בין השקעה טובה לכישלון יקר. אז קחו את הזמן, תבדקו את הפרטים, ותתחילו להשקיע.