השקעות נדל״ן
•זמן קריאה: 5 דקות
•29 בJanuary 2025
לכן כל מי שמבקש לטבול את רגליו במים העמוקים של קניית דירה בתל אביב, חייב ללמוד כיצד להתמקח על המחיר הסופי. כי גם חיסכון של עשרות אלפי שקלים יכול להיות משמעותי.
לכן החלטנו להציג בפניכם מספר אסטרטגיות לפעולה שבעזרתן תוכלו לנתב את הדרך במשא ומתן בתהליך לרכישה דירה בתל אביב, ולהשיג מחיר טוב יותר בלי לפוצץ את העסקה.
כיצד להתמקח על מחיר הדירה? הצעד הראשון
דזמונד טוטו היה כומר דרום-אפריקאי, ממנהיגי מאבק השחורים באפרטהייד, וחתן פרס נובל לשלום לשנת 1984, והוא אחראי גם על “כלי נשק” נהדר בניהול משא ומתן, לאחר שאמר משפט קצר אך עוצמתי במיוחד: “אל תרימו את הקול, שפרו את הטיעון שלכם”.
מאחר וניהול משא ומתן על קניית דירה בתל אביב טומן בחובו המון אמוציות, קל מאוד במהלך דיון בין הצדדים לאבד עשתונות, להרים את הקול מתוך ניסיון להביע דעה ולדחוק את הצד השני אל הקיר.
לכן, עוד הרבה לפני שניגשים אל משא ומתן בתהליך רכישת דירה בתל אביב, חשוב לבצע מחקר שוק מעמיק. מדוע? ככל שתאספו מידע מקדים, כך יהיה לכם יתרון במשא ומתן מול המוכרים ותוכלו לשפר את הטיעונים שלכם.
מה זה אומר תכל’ס? שעליכם להכיר את מחירי העסקאות האחרונות שנעשו לא רק בבניין במגורים בו אתם מתעניינים לקנות דירה בתל אביב, אלא ברחוב כולו. החל מהמחירים המבוקשים ועד למחירים שבהם העסקאות השונות נסגרו בפועל. אפשר למצוא את הנתונים הללו באתרים מוכרים ברחבי הרשת לחתום הנדל”ן.
כך תוכלו ללמוד לא רק לגבי הדירה בה אתם מעוניינים, אלא תוכלו לזהות סימנים שונים, למשל האם יש מגמה של עליית מחירים באזור או שאולי סימני האטה.
מה עוד כדאי לכם לבדוק? האם באזור מתוכננים לצאת לדרך פרויקטים שונים שיכולים להשפיע על ערך הנכס בעתיד. פרויקטים של התחדשות עירונית, רכבת קלה שתעבור באזור, הקמה של מרכז מסחרי או מתקני ספורט ועוד.
דבר חשוב נוסף שעליכם לבדוק מבעוד מועד, נוגע למצב המשפטי של הדירה בה אתם מעוניינים. זה אומר לבדוק האם הזכויות על הדירה רשומות בטאבו, האם ישנם חריגות בנייה, האם יש חובות לעירייה וכד’.
במידה ומשהו אינו תקין במאת האחוזים, תוכלו לעשות בזה שימוש כדי להוריד במחיר הקנייה, או במידה ומדובר בצרה גדולה יותר, אפילו לוותר על העסקה ולהמשיך לחפש נכס אחר.
בעזרת הבדיקה המקדימה הזו, יהיו לכם יותר “קלפים” ביד שתוכלו לעשות בהם שימוש במשא ומתן.
כיצד להתמקח על מחיר הדירה? הצעד השני
בתהליך לרכישת דירה בתל אביב, המחיר הראשוני המבוקש על ידי הרוכשים הוא רק עוד מספר, ויש עוד דברים שניתן לעשות כדי להוריד אותו.
כאשר אתם מגיעים אל הדירה בפעם הראשונה, אל תתרשמו מהנראות הכללית של הרהיטים ופריטי אומנות, אלא בדקו היטב את מצב התשתיות.
תנסו לראות האם אתם מזהים סימני רטיבות, האם הרצפות תואמות בכל החדרים, ואל תתביישו לשאול האם יש תקלות במערכת האינסטלציה, חשמל ועוד. כל ליקוי שתמצאו יכול להוות בסיס להפחתת המחיר.
דבר נוסף, גם המצב הכללי של הבניין יכול לשחק תפקיד. הגודל ומצב המעלית (אם ישנה כזו) הגג, חדר המדרגות והשטח שמסביב לבניין. גם להם יש נגיעה למחיר הסופי של הדירה.
שימו לב, במידה ובטאבו לדירה רשומים גם חנייה פרטית ומחסן, הם שווים לא מעט. במידה ואין כאלה, אתם יכולים לדרוש הוזלה במחיר המבוקש.
אסטרטגיות למשא ומתן בקניית דירה בתל אביב
משא ומתן על דירה הוא אמנות המשלבת פסיכולוגיה אסטרטגיה ובעיקר תקשורת. לכן חשוב מאוד לזכור מספר דברים.
קודם כל אחת הדרכים היעילות ביותר לשכנע אנשים היא עם האוזניים. זה אומר שתקשיבו טוב מה יש לצד השני להגיד. הדגש הוא על הקשבה ולא רק לשמוע מה הם אומרים, ולא פעם בדרך הזו תוכלו למצוא סדקים שתוכלו לנצל לטובתכם.
מה למשל? אם המוכר מספר על בעיה מסוימת שהייתה בעבר בדירה עצמה או בבניין. על דבר מה שהולכים להקים בשכונה ועוד.
אין זה משנה איזו “ידיעה” המוכר סיפר לכם מבלי לשים לב, הדבר חשוב מאוד הוא שתשלטו בשפת הגוף שלכם. אל תמהרו להראות התלהבות יתרה, ומצד שני גם אל תהיו אגרסיביים מדי במידה ושמעתם דבר מה שלא מצא חן בעיניכם.
הקפידו להקרין ביטחון ומקצועיות, ובאותה נשימה תמנעו מלחשוף את כל הקלפים שלכם תכף ומיד. משא ומתן לא מתחיל ונגמר בפגישה הראשונה, כך שגם אם הדירה מושלמת בעיניכם, קחו בחשבון שצריך לעשות את הדברים לאט ובזהירות.
דבר נוסף שמומלץ לעשות הוא להתחיל את המשא ומתן במחיר נמוך ממה שאתם באמת מוכנים לשלם. שימו לב, אל תתנו הצעה שאין בה היגיון, אך שמרו על מרווח מסוים. מדוע? בדרך הזו תוכלו להציג את הדברים כך שבאתם לקראת דרישות המוכר.
תזמון הוא המון בחיים
העיתוי במשא ומתן הוא קריטי, לכן כחלק משיעורי הבית המקדימים או כאשר עליכם להקשיב לצד השני, אולי תלמדו כי המוכר נמצא בבעיה כלכלית מסוימת ולכן יש לו מוטיבציה למכור את הנכס שברשותו כמה שיותר מהר.
כך שככל שתבינו טוב יותר את הצד השני, כך תוכלו לנהל את המשא ומתן בצורה אפקטיבית יותר.
התזמון בא לידי ביטוי גם בפרטים הקטנים, אפילו תוך כדי שיחה. לעיתים הדבר הטוב ביותר שתוכלו לעשות הוא…לשתוק. מדוע? כיוון שלא פעם שתיקה ממושכת יכולה לגרום לצד השני להתקפל ולהציע הצעה שתהיה טובה יותר עבורכם.
לכן, אל תמהרו להגיב להצעות, אלא קחו כמה זמן שאתם יכולים כדי לשקול את הדברים. כמובן, תראו שאתם רציניים, אך אל תיכנסו אל תוך סחרור של לחץ רגשי, כי זה עשוי להוביל אתכם לקבלת החלטות פזיזות.
סיכום
בשלב האחרון של משא ומתן, לאחר שהגעתם להסכמה על המחיר המוסכם, חשוב לוודא שכל הפרטים מעוגנים בחוזה באופן ברור ומפורט. לכן אל תהססו להוציא סכום כסף מסוים מהכיס עבור ליווי של עורך דין מקצועי המתמחה בתחום.
הדרך לאותו מפגש עם עורך דין עוברת דרך תהליך מורכב שדורש הכנה מקדימה יסודית, בחירת אסטרטגיה לפעולה ובעיקר ביטחון עצמי גבוה.
תזכרו, לטנגו צריך שניים, וכמו שאתם אולי מאוד רוצים לקנות דירה בתל אביב, כך יש צד שני שמאוד רוצה למכור את הדירה במחיר משתלם.
ובדיוק כפי שאתם יודעים כי על מנת להגיע לעמק השווה עליכם להתגמש על התנאים, כך גם הצד השני מבין שעליו לעשות.
נקודה נוספת לסיום. לעולם אל תגיעו אל לתהליך רכישה דירה בתל אביב מעמדת נחיתות. במידה ואין לכם את ההון הדרוש, חכו. אם אתם לא בטוחים כי ההשקעה שווה, המשיכו הלאה.
היופי בשוק הנדל”ן הוא שהזדמנויות כאלה ואחרות תמיד צצות לאורך הדרך.
המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות תוכן ומידע בסיסי בלבד, המידע באתר לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטית או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי משרדנו. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים בכל שלב ו/או בעת פעולה כלשהי להתייעץ עם עו"ד בכל נושא כזה או אחר. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.