המדריך לרכישת דירה בתל אביב: איך למצוא את הדירה המושלמת בתקציב שלך?

קניית דירה בתל אביב הוא מסע שיכול להיות מרגש מאוד, אך באותה הנשימה גם מבלבל ואפילו מבהיל.

היכן בדיוק לחפש, מה כדאי יותר ומה פחות, מספרים, חישובים ועוד. יש כל כך הרבה דברים שצריך לקחת בחשבון, אבל תהיו בטוחים כי בסופו של דבר לאחר שמצליחים לרכוש דירה בתל אביב, לאחר מכן החיים הרבה יותר טובים.

אם אתם מתכננים קניית דירה בתל אביב ומתכוונים להתגורר בה, אתם מרוויחים את הזכות לחיות בעיר תוססת ליד הים, עם חיי תרבות עשירים. לעומת זאת אם אתם מבקשים לרכוש דירה כחלק מהשקעה כלכלית, בניתוח מהיר של המגמה, מגלים כי לאורך השנים מחירי הנדל“ן בתל אביב לא הפסיקו לעלות, כך שהנכס שלהם יהיה שווה יותר בעתיד, ובין לבין תוכלו לנצל זאת עבור תשואה פסיבית במידה ותשכירו את הנכס.

מבט מהיר על שוק הנדל“ן בתל אביב

בואו נתחיל מהשורה התחתונה. העיר תל אביב היא עיר יקרה. למעשה היא לא רק העיר הכי יקרה בישראל מבחינת שווי של נכסי נדל“ן, אלא היא כזו גם בהשוואה לערים גדולות אחרות ברחבי העולם.

מדוע תל אביב כל כך יקרה? הביקוש לגור בתוכה או לרכוש נכס בתל אביב עולה ללא הפסקה, אך השטח של העיר נשאר כפי שהיה, לכן המחיר למ“ר במרכז תל אביב יכול להגיע בקלות לעשרות אלפי שקלים.

האם הנתון הזה צריך לגרום לכם לעזוב את הכל ולחשב מסלול מחדש? לא ולא. מדוע? ברבעון הראשון של שנת 2024, בוצעו בתל אביב מספר עסקאות הנדל“ן הגבוה ביותר מאז 2021. בין היתר ברבעון הזה בוצעו כ־1,100 עסקאות, לעומת 850 עסקאות ברבעון הראשון של שנת 2023, כך שמדובר בגידול של 30%, וכל זאת בזמני מלחמה, לכן ברור לגמרי שכל השקעה חכמה בתל אביב, בסופו של דבר מניבה תמורה מלאה.

מעבר לזה, היופי בעולם הנדל“ן הוא שתמיד יש מספר אפשרויות, ובעזרת אסטרטגיית חיפוש יעילה, ניתן אפילו למצוא יופי של מציאות. כן, כן, אפילו בתל אביב.

השלב הראשון – הגדרת תקציב

לאחר ששמנו את כל הקלפים על השולחן וידוע לכולם כי המחירים בתל אביב יכולים להיות גבוהים, מה שנותר לכם לעשות הוא לקבוע תקציב ריאלי בו אתם יכולים לעמוד ומשם להתקדם הלאה.

דבר חשוב שצריך לקחת בחשבון הוא שהתקציב לא כולל רק את מחיר הדירה וזהו, אלא צריך לקחת בחשבון משתנים נוספים כמו מיסים, שכר טרחה לעורך דין שניהל עבורכם את החוזה, אולי גם סוכן תיווך, וכמובן גם אפשרות שתבקשו לערוך שיפוץ מסוים בדירה.

כדי לדעת האם כל ההוצאות הללו נכנסים לתקציב שהעמדתם, תנסו לבצע חישוב ולראות כי תוכלו לעמוד בהחזר החודשי במידה ואתם נעזרים במשכנתא ומה גובה המשכנתא שהבנק הסכים להעניק לכם.

השלב השני – בחירת האזור

במסגרת טיפים להשקעה בדירה בתל אביב, הגענו לשלב השני. הדבר היפה ביותר שמאפיין את העיר תל אביב זו העבודה כי מדובר בעיר שיש בה המון ניגודים. חיים בה חבר‘ה צעירים שהגיעו אליה מכל רחבי הארץ, לצד אנשי עסקים, אמנים, כמובן משפחות והמון המון מפורסמים מכל התחומים. השכונות השקטות נמצאות במרחק הליכה מאזורים הומים עם בתי קפה, ברים, מסעדות, מועדונים ועוד. ניתן לראות בה בניינים היסטוריים לצד גורדי שחקים מודרניים, ובתוך הפסיפס הזה כל אחד מוצא את מקומו ומרגיש בבית.

לכן לאחר הגדרת התקציב, אתם צריכים להחליט באיזה אזור בעיר אתם רוצים לרכוש את הדירה.

יש לא מעט אזורים שונים, יוקרתיים יותר ופחות, רועשים יותר ופחות, נחשבים יותר ופחות, אך ללא צל של ספק, ישנו אזור אחד שמחבר לתוכו את כל העולמות שתל אביב מציעה, זהו האזור של שדרות רוטשילד. האזור היוקרתי והנחשב ביותר למגורים ומצד שני לבילויים.

לו למשך 24 שעות תשבו על ספסל בשדרות רוטשילד, תגלו עולם ומלואו. בשעות הבוקר תוכלו להבחין בלא מעט אנשי עסקים שמגיעים לפגישות עבודה. משעות הצהריים ועד השעות הקטנות של הלילה תהיו מוקפים בזוגות שהולכים, רוכבי אופניים ושאר מבקרים שעושים את דרכם לטיול מהנה או לבילוי בברים ובתי קפה, או אל מספר מוסדות תרבות שנמצאים במרחק נגיעה מהאזור.

זו הסיבה מדוע הייתה “מלחמה” של ממש בין אלפי רוכשי דירות שביקשו לקנות דירה במתחם גינדי תל אביב, המתחם הכי יוקרתי ונחשב של העיר.

המתחם מציע חווית מגורים יוקרתית בדירות מעוצבות עם נוף עוצר נשימה על קו הרקיע של תל אביב. הדיירים במתחם נהנים מסטנדרטים גבוהים של איכות חיים, כולל שירותים מתקדמים כמו בריכת שחייה, חדרי כושר, וחללים משותפים מעוצבים.

מתחם גינדי TLV מכיל ארבעה מגדלי מגורים, וכל הדיירים נהנים ממיקום אסטרטגי מיוחד.  מרחק הליכה קצר מהמתחם נמצאים מוסדות התרבות החשובים בישראל, כל זאת לצד הקרבה לשדרות רוטשילד. כך שהשילוב בין מגורים יוקרתיים במתחם לבין מוסדות התרבות והשדרה הפופולרית, הפכו את גינדי תל אביב למקום המושלם עבור מי שמחפש לחיות בלב העניינים של העיר.

השלב השלישי – בחירת סוג הנכס

בחיפוש אחר קניית דירה בתל אביב תמצאו מגוון רחב של סוגי דירות, החל מדירות במגדלי יוקרה כמו במתחם גינדי תל אביב ועד דירות בניינים ישנים.

קחו בחשבון כי במגדי היוקרה או בבניינים של בנייה חדשה, הדירות יהיו בעלות חדר ממ“ד, והתנאים בבניין המגורים יהיו מתקדמים ויכללו מספר מעליות, חנייה פרטית, וכל זה עוד לפני שהזכרנו את ענייני הנוף.

בקומות הגבוהות במגדלי היוקרה ניתן להשקיף על העיר ובזוויות מסוימות ליהנות גם מהים של תל אביב.

לעומת זאת בבנייני מגורים ישנים יותר, התנאים יהיו שונים וסביר להניח כי הדירות עצמן זקוקות לעבור שיפוץ לא קטן כך שתוכלו להתאים את הדירה לאורח חיים מודרני ומתקדם.

במסגרת הטיפים להשקעה בדירה בתל אביב, אנחנו חייבים להגיד לכם שחשוב לקחת בחשבון כי אתם לא לבד, אלא על כל הזדמנות תהיה תחרות עזה בין משקיעי נדל“ן שמחפשים לרכוש דירה ולהשכיר אותה, לבין מי שמבקשים לרכוש דירה ולחיות בה.

מאחר ומדובר בשוק תחרותי, עליכם להיות עם האצבע על הדופק ולבדוק כל הזמן אחר מודעות שמתפרסמות באתרי נדל“ן מובילים, יד2 ומדלן. תוכלו גם לעקוב אחר מועדות המתפרסמות בקבוצות בפייסבוק, או מודעות ממומנות.

על מנת להגביר את האפשרויות שלכם, ניתן להיעזר במשרדי תיווך שונים או במתווכים עצמאיים. הטובים בהם יכולים לעזור לכם למצוא נכסים מתחת לרדאר וחלקם אף מיומנים בניהול של משא ומתן. יחד עם זאת קחו בחשבון כי במידה ותסגרו עסקה של קניית דירה בתל אביב בעזרת תיווך, תאלצו לשלם דמי תיווך שיכולים לנוע סביב 2%.

השלב הרביעי – בדיקות חשובות

במידה ומצאתם את הדירה המושלמת מבחינתכם, פלוס מינוס בתקציב שהעמדתם ובאזור שתרצו לגור בו, עוברים לשלב בו מוודאים כי אין שום אותיות קטנות או חתול בשק.

מה הכוונה? חשוב לוודא שאין שום בעיות משפטיות הנוגעות לנכס, כמו חובות של מיסים, סכסוכים בין בעלים, רישום בטאבו וכד‘. מי שבין היתר תפקידו לוודא כי הכל תקין הוא עורך דין לענייני מקרקעין, שגם יכול לנהל מטעמכם את המשא ומתן מול המוכרים בניסיון להוריד עד כמה שניתן במחיר.

פעם נוספת אנו מזכירים, סכום רכישת הדירה הוא רק חלק אחד ויש לקחת בחשבון הוצאות על שכרו של המתווך או עורך הדין, במידה ואכן נעזרתם בהם. כמו כן יש ענייני מיסוי כמו מס רכישה וגם במידה ומדובר בדירה מיד שנייה, את הצורך לבצע עבודות לשיפוץ הנכס, גם זה כמובן עולה כסף.

סיכום

כאשר מבצעים קניית דירה בתל אביב, תמיד תשתדלו להסתכל קדימה. מאחר ושוק הנדל“ן בעיר נמצא במגמת עלייה מתמדת, גם אם סכום הרכישה העכשווי שלכם גבוה, קחו בחשבון כי בעוד מספר שנים הנכס יהיה שווה עוד יותר, בעיקר באזורים כמו שדרות רוטשילד ובמתחמי דיור יוקרתיים כמו זה של גינדי תל אביב.

כך שאין זה משנה אם אתם רוכשים נכס למגורים או להשקעה, הביקוש הגבוה והשוק היציב, הופכים כל רכישה חכמה לעסקה חלומית.

אנו מקווים כי הטיפים להשקעה בדירה בתל אביב עשו לכם יותר סדר בראש, ועכשיו אתם בקיאים יותר כיצד ניתן למצוא את הדירה המתאימה עבורכם בתל אביב מבלי לפרוץ את התקציב.