שוק הנדל"ן חוזר לשגרה ואלו הסיבות

בפרק הזמן שנמשך מספר שנים, שני הצדדים חיכו לרמז מסוים שיכול לאותת על מגמה חדשה, של עליות שערים או אולי ירידה.

באופן טבעי הריבית הגבוהה במשק תרמה לחוסר הוודאות, ועל פניו המלחמה שמדינת ישראל נקלעה אליה במהלך השנה האחרונה אמורה הייתה אף להחמיר את המצב, אך בפועל עושה רושם כי בשטח לקונים ולמוכרים נמאס והם אינם מוכנים עוד להמתין.

בחודשים האחרונים אנו מגלים כי ישנו גידול משמעותי במספר עסקאות הנדל"ן שנעשו, כאלה שהעלו מחדש את המחירים בשוק.

כמות העסקאות שבוצעה בחודש אפריל 2024 השנה זינקה בכ- 80% לעומת חודש אפריל בשנה 2023.

אך לא רק חודש אפריל היה חודש מרשים של יותר עסקאות ועליות מחירים, אלא זוהי גם התמונה כאשר מנתחים את הרבעון הראשון כולו של שנת 2024, בו נרשם זינוק של קרוב ל- 90% במכירות של דירות בישראל, כאשר על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדובר בכ- 23,520 דירות.

דירות חדשות או דירות יד 2?

אך ישנו נתון מסקרן עוד יותר. ניתן היה לחשוב כי רוב עסקאות המכירה היו של דירות יד 2, אך בפועל נרשמה דווקא עלייה בעיקר בכל הנוגע לדירות חדשות, כאשר סך הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של השנה היו דירות חדשות עמד על כ-11,280 דירות.

נשאלת השאלה, מדוע יש יותר דרישה לדירות חדשות? לכך יש מספר סיבות.

שלושה שיקולים מרכזיים

המצב הביטחוני בישראל משחק תפקיד מרכזי בעובדה שרבים בישראל המבקשים לרכוש דירה למגורים, בין אם זו דירה ראשונה או מי שמבקשים לשפר דיור, מעדיפים כי זו תכלול מספר פרמטרים:

• מגורים באזור מרכז הארץ.
• דירה עם ממ"ד.
• רעידת אדמה

באזור המרכז ניתן אומנם למצוא מגוון גדול של דירות יד 2, אך ברוב המקרים יהיה מדובר בבנייני מגורים ישנים שאין בהם חדרי ממ"ד.

לעומת זאת בכל דירה חדשה שנבנית כיום בישראל, יש חדר ממ"ד על פי חוק. כמו כן, ברוב רובם של מגדלי המגורים החדשים הנבנים היום, ישנו חניון תת קרקעי, וגם הוא יכול לשמש כאזור הגנה מסוים.

לשיקול הביטחוני ניתן להוסיף נקודה נוספת והיא נוגעת לרעידת אדמה אפשרית. בניגוד לאזורים בדרום וצפון הארץ אשר נמצאים על השבר הסורי אפריקאי, אזור המרכז נחשב יחסית לבטוח יותר בהקשר של רעידת אדמה.

אולם במידה ומדובר בדירת מגורים ללא חדר ממ"ד, או שהבניין הוא בניין ישן שאינו עמיד בפני רעידות אדמה, זה מהווה בעיה.

לכן רבים ממי שמחפשים לרכוש כיום דירה, מעדיפים להשקיע את מיטב כספם בדירה חדשה במגדל מגורים מודרני שיכול להגן עליהם בצורה מיטבית בכל הגזרות. חדר ממ"ד בתוך הדירה, כך שלא צריך לרוץ עוד אל חדר המדרגות או מקלט מיושן כאשר נשמעת אזעקה. ויסודות הבניין נבנו בצורה כזו שהבניין יכול להתמודד עם רעידת אדמה במידה וזו אכן תתרחש באזורנו.

דירות חדשות או דירות יד 2? שיקולים נוספים

רכישת דירה זו רכישה משנה חיים. אם משקיע פרטי מעוניין לייצר לעצמו את התשואה הפסיבית הגבוהה ביותר, או לאחר מכן להצליח למכור את הדירה במחיר הגבוה ביותר, בטווח הבינוני וארוך הטווח, פיננסית משתלם לו הרבה יותר רכוש דירה חדשה, גם בעת הזו.

מבחינת מי שמבקשים לשפר דיור השיקולים אולי מעט שונים, אך המהות זהה.

רכישה של דירה חדשה מציעה הרבה יותר יתרונות על פני רכישה של דירה יד שנייה. על השיקול הביטחוני ועל כך שדירות חדשות מגיעות עם תקני הבנייה העדכניים ביותר כבר הזכרנו, אך בסופו של דבר לא מדובר רק בפן הביטחוני אלא הרצון לחיות בתנאים הטובים ביותר.

החיים במאה ה-21 שינו את התפיסה בקרב רבים, ולאנשים נמאס עוד להתפשר מתוך קיבעון או פחדים. כולם רוצים ליהנות מהטוב שיש לעולם להציע כאן ועכשיו. לכן יותר ויותר מעדיפים לדלג מעל שלב ביניים, כזה יכול להימשך שנים ארוכות בדמות מגורים בבניין בן עשרות שנים, בדירה מיושנת שסביר להניח צריכה גם כך לעבור שיפוץ משמעותי בסכומי כסף גבוהים, ובמקום זאת להשקיע את מיטב כספם ברכישת דירה מודרנית. כזו המבטיחה להם תנאי מחייה אחרים לגמרי שבין היתר  כוללים טכנולוגיות בית חכם, חומרים איכותיים שעוזרים להפחית באופן משמעותי את עלויות התחזוקה, חללי מגורים הרבה יותר פרקטיים ועוד.

סיכום

האם השינויים שחזינו ברבעון הראשון של שנת 2024, כאלה שהצביעו על תזוזה של שוק הנדל"ן, כאשר כמות העסקאות שבוצעו זינקה באופן משמעותי בהשוואה לפרק הזמן הזה בשנה הקודמת, הם בגדר הסימן שלו חיכה שוק הנדל"ן המקומי?

על פניו יש מי שיעדיפו לחכות פרק זמן נוסף, כדי לוודא שלא מדובר בתיקון זמני אלא שאפשר יהיה להיות בטוחים עד כמה שניתן כי מדובר בתחילתה של מגמת עלייה מחודשת.

בהתחשב בעובדה שעליות המחירים ועלייה במספר העסקאות התרחשו דווקא בזמן שמדינת ישראל נלחמת במספר חזיתות, יכולה אולי ללמד כי לשוק נמאס לחכות עד לתום המלחמה והוא אינו נותן עוד לרעשים כאלה ואחרים, כמו גם לגובה הריבית לשחק תפקיד מרכזי בהליך קבלת ההחלטות.

מעבר לאתר הבית של מגדלי גינדי תל אביב.