השפעת ההתחדשות העירונית בתל אביב על שוק הנדל”ן 

עושה רושם כי השפעת ההתחדשות העירונית בתל אביב על שוק הנדל”ן חוזרת לבוא לידי ביטוי ביתר שאת.

שני נתונים שפורסמו לאחרונה מעידים כי שוק הנדל"ן ברחבי הארץ ובתל אביב בפרט, חוזר לעצמו למרות חוסר הוודאות מסביב בהיבט המדיני והביטחוני.

הישראלים חוזרים לקחת משכנתאות

הנתון המרכזי מתמקד, כצפוי, בעולמן של המשכנתאות, שהן הכוח המניע העיקרי מאחורי רכישות הנדל"ן. 

בחודש יולי 2024, רוכשי הדירות בישראל נטלו משכנתאות בהיקף  של 9.06 מיליארד שקל. זה סכום מרשים למדי בהתחשב שלא ראינו סכומים כאלה מאז סוף שנת 2022.

עוד עולה מהנתונים שבנק ישראל פירט עליהם, כי המגזר הבולט ביותר שתרם לעלייה הזו בשיעור המשכנתאות היו בעיקר רוכשי דירות חדשות.

בסיכום של קצת יותר מחצי השנה הראשונה של שנת 2024 בישראל,  נלקחו משכנתאות בהיקף כולל של כ-45 מיליארד שקל. 

לכן ניתן לומר בפה מלא כי כבר לא מדובר במשב רוח רגעי, אלא כי מדובר במגמת עלייה ברורה בשוק הנדל"ן, עם גידול של כ-4% בהיקף המשכנתאות בשנת 2024 לעומת השנה שקדמה לה.

ההתחדשות העירונית בתל אביב – נתונים עדכניים 

בהמשך ישיר למגמת העלייה של שוק הנדל"ן ורוכשי המשכנתאות במחצית השנה הראשונה של שנת 2024, ניתן לראות כי חלק נכבד מעסקאות הנדל"ן התבצעו בעיר תל אביב ובפער ניכר מול כל שאר הערים ברחבי הארץ.

בסך הכל בפרק הזמן הזה בוצעו כ-46.7 אלף עסקאות נדל"ן, ועל פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תל אביב מובילה בתחום רכישת הדירות החדשות, כאשר 60% מהדירות שנמכרו בעיר המובילה בישראל היו דירות חדשות.

בואו נפרק את הנתונים לגורמים נוספים. בחצי השנה הראשונה של שנת 2024, נרשמו בתל אביב כ-2,280 עסקאות נדל"ן, כאשר ברבעון השני לבדו נמכרו בתל אביב 758 דירות חדשות.

כיצד ניתן להסביר את התחזקות שוק הנדל"ן בתל אביב?

התשובה לכך חדה וברורה. ההתחזקות הזו נובעת תודות לריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית שהביאו להגדלת ההיצע בעיר. 

עוד על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, העיר תל אביב מובילה בכמות התחלות הבנייה הכללית וגם בהתחדשות עירונית ברבעון הראשון של שנת 2024. 

לכן בסיכום ביניים ניתן להצביע על 1,904 דירות חדשות שנבנו ברבעון הראשון, דבר שמשקף קצב שנתי מוערך של 7,616 יחידות דיור, כאשר מתוך כלל הדירות, כ-1,304 החלו להיבנות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, עם דגש על פרויקטים של פינוי בינוי.

ההשפעה של תל אביב על הסביבה הקרובה לעיר

התעוררות שוק הנדל"ן בתל אביב משפיעה גם על היישובים הסמוכים לה. לאחרונה, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה לקדם את תוכנית ההתחדשות עירונית במועצה המקומית אזור.

התוכנית הזו המתפרשת על פני כ- 150 דונם, והיא תכלול הקמה של כ- 2,124 יחידות דיור חדשות, שיחליפו 672 יחידות דיור ישנות. 

בנוסף, התוכנית תוסיף שטחי מסחר, גשר להולכי רגל ורוכבי אופניים, וקישור ישיר לפארק אריאל שרון ולתחנת המטרו העתידית, פעולות שיגדילו באופן משמעותי את הנגישות לתל אביב ולערי גוש דן בכלל.

עלייה חדה במחירי הנדל"ן 

אנחנו נמצאים בעידן מרתק שבו פרויקטים של התחדשות עירונית משפיעים בעוצמה על שוק הנדל"ן המקומי. מאז שהחלו תהליכי ההתחדשות בערים, נרשמת עלייה משמעותית במחירי הדירות בשכונות בהן מתבצעים הפרויקטים ובאזורים הסמוכים להן.

מדוע זה קורה? כי ההתחדשות העירונית לא משדרגת רק את בנייני המגורים הישנים ומחליפה אותם במגדלים מודרניים ויוקרתיים, אלא מביאה עמה שיפור רחב היקף בתשתיות העירוניות. מדובר בשדרוג כולל של הכבישים, הרחבת מקומות החנייה, הקמת גנים ציבוריים, מבני מסחר, מוסדות חינוך ועוד.

התוצאה היא שמחירי הנדל"ן מתחילים לטפס עוד לפני שהבנייה מסתיימת, לא רק בגלל העלייה באיכות הנכסים עצמם, אלא גם בגלל הציפיות להמשך עליות מחירים. רוכשים מזהים את הפוטנציאל העתידי ומבקשים להשקיע באזורים הללו, בין אם מתוך רצון להרוויח בטווח הארוך ובין אם מתוך שאיפה לשפר את איכות החיים.

אתגרים בהתחדשות עירונית

אם נניח לרגע את המספרים והנתונים המרשימים בצד, חשוב לזכור שמאחורי כל תוכנית התחדשות עירונית בתל אביב מסתתרים אתגרים מורכבים שעלולים לעכב את הפרויקט, ובמקרים מסוימים אף למנוע ממנו להתממש. 

התהליך כרוך בהתמודדות עם שכבות רבות של בירוקרטיה, חוקים ותקנות מחמירות הקשורים לבנייה עצמה ולפיתוח העירוני הכולל. 

יש לקחת בחשבון את ההשפעה של הוספת יחידות דיור ומאות תושבים חדשים על הסביבה ועל איכות החיים, מה שמוביל לעיתים למבוי סתום במערך היחסים בין היזמים, העירייה, וכמובן, הדיירים.

מעבר לכך, ישנו אתגר פיננסי משמעותי. פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים השקעה כספית נרחבת מצד חברות היזמות, שמחויבות לתכנון לטווח ארוך ולהבטיח שיש להן את המשאבים הדרושים כדי לתמוך בתהליך שיכול להימשך 8 שנים ואף יותר.

מגדלי גינדי TLV

הפרויקט המשמש השראה לרבים

רבים מהחברות היזמיות וקבלנים נושאים עיניהם אל עבר פרויקטים מרשימים שקרמו עור וגידים ובראשם פרויקט גינדי TLV כדי ללמוד כיצד לעשות זאת נכון.

פרויקט גינדי TLV מהווה דוגמה ומקור השראה לפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בתל אביב ובמקומות אחרים ברחבי ישראל בעיקר בהיבט התכנוני. הפרויקט מציג גישה כוללת שמשלבת בצורה יוצאת דופן בין תכנון מתקדם של מגורים עם שטחים קהילתיים, תוך יצירת מרחב עירוני מודרני ומושך.

מעבר לבניית ארבעה מגדלי מגורים יוקרתיים ומרשימים מבחינה אדריכלית, פרויקט גינדי TLV התמקד בפיתוח תשתיות שמחברות את המתחם לסביבתו בצורה הרמונית, עם חשיבה מעמיקה לשיפור איכות החיים של הדיירים.

השילוב בין מגורים, מסחר, תעסוקה ופנאי במתחם יצר מודל חדשני שמתווה גישה עדכנית להתחדשות עירונית, כזו המתחשבת בצרכים המיידיים והעתידיים של הדיירים.

דוגמה לכך היא תכנון הקמת עשרות גני ילדים ובית ספר יסודי בתוך המתחם עצמו, שמשרתים את המשפחות המתגוררות בו. במקביל, נבחר המיקום האסטרטגי של הפרויקט כך שימצא בסמוך לתיכון עירוני, המיועד לתלמידים שיגדלו ויצטרפו אליו בעתיד. 

חשיבה זו מגלמת את הרעיון של יצירת סביבת חיים שלמה שמאפשרת לדיירים ליהנות מאיכות חיים גבוהה, עם מענה מקיף לכל שלבי החיים והכל בסביבה אחת.

סיכום

התחדשות עירונית בתל אביב היא כוח מניע מרכזי בשוק הנדל"ן, הן ברמה המקומית והן ברמה הארצית. 

הפרויקטים הקיימים והעתידיים בעיר לא רק שיוסיפו אלפי יחידות דיור חדשות, אלא צפויים גם לשדרג את איכות החיים בה באופן משמעותי. 

ככל שהמגמה הזו תתפתח, תל אביב תמשיך לשמש דוגמה ומודל לחיקוי בתחום ההתחדשות העירונית, עם השפעה ניכרת על שוק הנדל"ן והחיים האורבניים בישראל. 

פרויקטים כמו גינדי TLV מדגימים את הפוטנציאל האדיר לשדרוג העיר, ואין ספק כי מחירי הנדל"ן בתל אביב ימשיכו לעלות בהתאמה להתפתחות הזו.

בקרו באתר איי גינדי להתחדשות עירונית לייצוג מנהלת דיירים.