השנה היא 1909, חול המועד פסח. חבורת חלוצים – לימים אולי נקרא להם משפרי דיור – מתכנסת על חוף הים. על צדפים לבנים נכתבים השמות, על אפורים נחרטים המספרים. בזה אחר זה נשלפים הצדפים ונוצרים הצירופים. זוגות-זוגות מחלקים אותם, לבן עם אפור. בדרך זו מתבשרות 66 משפחות היכן יבנו את ביתן ואת עתידן.

הצדפים הפכו למגרשים, המגרשים היו לשכונה, השכונה – לעיר העברית הראשונה. מחירי הקרקע היו נוחים, ולא רק בהשוואה לימינו אנו: די היה בהלוואה של קרן קימת לישראל, עם ערבות של בנק אנגלו-פלשתינה, כדי לזכות במגרש. אבל גם בעשרות השנים הבאות, כאשר גדלה תל אביב ומסביבה פרוורים, עדיין לא זינקו בה המחירים.

הארץ החליפה ידיים וידעה מלחמות קשות וגלי עלייה. אלה חוללו בה שינויים גיאוגרפיים, דמוגרפיים וכלכליים אדירים. הרבה כסף פנוי ודאי לא עמד אז לרשות הציבור. מי שבכל זאת הצליח לגייס את הסכום הצנוע, קנה שטח. מי שלקח אוויר ונאחז בשטח לאורך שנים – או דורות – לעיתים עם הבטחה מעורפלת שמתישהו סוף סוף יבנו שם, סידר את ילדיו, נכדיו וניניו.

אבל לא צריך לחזור עד לימי העות’מאנים, המנדט או קום המדינה, כדי לתפוס את הראש ולשאול: איך פספסנו את ההזדמנות הזאת? מחירי השפל בנדל”ן נרשמו רק בסוף שנות ה-70 של המאה הקודמת. בתקופה ההיא – קשה להאמין – דירת 4 חדרים נמכרה תמורת 200 אלף שקלים. כן כן, במחירים של היום.

מיליון וחצי רק מעליית הערך

סיפור הדיור הישראלי נפתח בביקושים לא גבוהים: בסוף שנות ה-50 נמסרת דירה ממוצעת תמורת סכום המוערך כיום – תוך התחשבות בעליות המדד ובאינפלציה והיוון המטבע – ב-370 אלף שקלים. עשור לאחר מכן מתחילים המחירים לטפס בהדרגה, וב-1968 הם מתייצבים על קרוב ל-750 אלף שקלים.

בשנות ה-70 חלה ירידה תלולה במחירים, עד כדי 200 אלף ב-1978. שני העשורים הבאים עומדים שוב בסימן עלייה, תרתי משמע: גל העלייה הגדול מברית-המועצות מביא עמו צורך בפתרונות דיור נרחבים ומיידיים. ב-1998 מצלצלים פעמוני היובל, והדירה הממוצעת שלנו חוצה את רף מיליון השקלים.

הבנייה המאסיבית והאינתיפאדה הקשה של תחילת המילניום מביאות להתכווצות של המשק ולירידה מסוימת במחירי הדיור. אלא שזו לוותה בעלייה דרמטית וחסרת תקדים: משנת 2008 ואילך “מתפוצצים” המחירים, עד כדי התעשרות של בעלי דירות בכמיליון וחצי שקל רק מעליית ערך הדירה בתוך שמונה שנים.

המחשה נוספת לטרפת מתקבלת מנתוני ה-OECD, ולפיהם מאז 2003 זינקו מחירי הדיור בארץ ב-55%, לעומת עלייה של אחוזים בודדים בארה”ב, 5% באירופה וממוצע של 10% במדינות הארגון כולו. זאת כיוון שבניגוד למגמה הרווחת, שכללה צניחת מחירים עם פיצוץ בועת הנדל”ן ב-2007 ולקראת המשבר הגדול של 2008, הרי שהנדל”ן כחול-לבן רק הוסיף לצבור תאוצה.

בשנת 2010, דירת ארבעה חדרים בפרויקט גינדי TLV בתל אביב עלתה שני מליון שקלים. היום, בשנת 2019, דירת 4 חדרים בשלב ב’ של הפרויקט עולה 4.2 מליון שקלים. הפרויקט, שעומד להפוך ללב החדש של תל אביב, צפוי להפוך למרכז מסחרי ותרבותי עבור תושבי השכונות הסמוכות, וצפויה בו תנופת פיתוח ובנייה גם בעשור הבא. 

כמובן, עליית המחירים היא מגמה גורפת בעיר ובארץ. לשם דוגמה, מי שהחזיק בדירה ממוצעת בדרום תל אביב זכה לראות אותה עולה ב-186% תוך עשור, מ-589 אלף שקל ל-1.683 מיליון. בשכונת נווה שרת המתחדשת נרשמה עלייה מ-844 אלף ל-2.46 מיליון, או 191%. ביפו מדובר על קפיצה של 260-240%. בגבעת אולגה ובבני ברק זינקו מחירי העסקאות ביותר מ-300%. 

זה לא נגמר

במדד המקובל של מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה, כיום מדובר על כ-150 בממוצע כלל ארצי – תריסר שנות עבודה – לעומת 95 ב-2008. בתל אביב כבר מדברים על 270 משכורות, או 22 שנות עבודה, עבור דירה ממוצעת.

גם אם מדובר בתופעה מחזורית, אשר כוללת גם ירידות מחירים מעת לעת, המגמה ברורה: מעלה, מעלה, מעלה. מי שרכש, הרוויח. מי שרכש בתל אביב – על אחת כמה וכמה, וללא כל פרופורציה להשקעות אחרות.

במבט קדימה נשאלת השאלה האם, כמאמר השיר, זה לא יחזור – כל זה כבר איננו. ובכן, גם אם עבר זמנה של תל אביב הקטנטנה, הרי שגם העיר ללא הפסקה יודעת לספק הזדמנויות נדל”ן שלא ניתן להפריז בערכן.

שכונות חדשות לגמרי אולי פחות מוקמות היום בבירה הכלכלית של ישראל, ודאי לא בהגרלת צדפים. אבל אזורים ותיקים מתחדשים, ומרכזים חדשים נולדים והנכדים והנינים שלנו עלולים בבוא היום לשאול אותנו: איך הרשינו לעצמנו לפספס כאלה הזדמנויות?