בפתחו של העשור החדש, כולנו מנסים להבין מה יקרה בשוק הנדל”ן ומה יהיו הגורמים שישפיעו עליו בעשור הנוכחי. אז מה היה בעשור החולף? ובכן, חלק לא מבוטל בשוק, בניהם המשקיעים המנוסים התנהלו לפי ההנחה שעתודות הקרקע הפנויות ימשיכו להצטמצם, במיוחד בלב תל אביב, שהעיר הלבנה תישאר העיר האטרקטיבית בישראל ו.. אולי הכי חשוב – שהמחירים לא ירדו.

מסתבר שמי שחשב כך צדק: אם ניקח את רחוב החשמונאים בתל אביב לדוגמא, המחירים ברחוב הכפילו את עצמם תוך עשור. באוקטובר 2009 המחיר הממוצע לדירה, על פי נתוני רשות המסים, עמד על כ- 1.75 מיליון שקלים ואילו עשור לאחר מכן, הוא עומד על 3.63 מיליון שקלים.

ומה חשבו האחרים? הנה כמה תחזיות שכולם אהבו לצטט על שוק הנדל”ן, ולא ממש התגשמו בפועל:

הצרפתים יפסיקו להגיע לישראל ולקנות דירות בכל מחיר

אכן, בשנים האחרונות חלה רגיעה מסוימת בקרב רוכשי הדירות בחו”ל, שניתן להסביר בפיחות היורו ביחס לשקל ובהתארגנות מחדש לנוכח ההוראות החדשות של הבנקים בישראל, בכל הנוגע לרכישת דירות בארץ.

אבל נראה שככל שהאנטישמיות מתגברת באירופה, גלי הרוכשים הולכים ומתרבים ולא רק מצרפת, אלא גם מבריטניה, בלגיה וארצות הברית.

מע”מ 0 יוריד את המחירים

זוכרים את המשבר שהוביל לפיזור הכנסת בשנת 2015? הנה תזכורת קצרה: יאיר לפיד רוצה למכור דירות למשפחות צעירות ללא דירה מבלי לחייב אותם על מע”מ, דבר שהיה עשוי להוביל להנחה משמעותית על הדירות. כולנו יודעים איך התוכנית הזאת נגמרה, אבל לא כולנו זוכרים שבמהלך הדיונים עליה המחירים המשיכו לעלות, ושמערכת הבחירות של 2015 תרמה לעליה של כ- 20% במחירי הדירות בכל הארץ וגם בתל אביב.

תכנית מחיר למשתכן ניתן נוקאאוט למחירים

טוב, גם כאן מחיר למשתכן אולי פגעה בערים בפריפריה, שם הביאה לאי וודאות שעצרה מכירות. היום, שלוש שנים אחר כך, כולם כבר יודעים את עובדות החיים: מחיר למשתכן הצליחה בשני אפיקים: הראשון היה לעצור את התחלות הבנייה ולצמצם את מלאי הדירות בשוק. השני היה להביא לעליית מחירים עם ההחלטה ללכת לבחירות.

כאן חשוב להזכיר עובדה נוספת: הן מחיר למשתכן והן מע”מ 0 היו תוכניות שלא יכולות היו להשפיע על השוק בתל אביב בכלל ועל פרויקטים יוקרתיים בפרט. יתר על כן, משפרי הדיור, שהם בדרך כלל הלקוחות של הפרויקטים האמורים ממילא לא היו זכאים להטבות שתוכניות אלה הציעו ולכן, גם אם הממשלה הבאה תשים תכנית מדהימה וחדשנית על השולחן, רב הסיכויים שלא תשפיע על תל אביב.

המחירים בתל אביב הגיעו לשיא של כל הזמנים, מעתה הכיוון יהיה למטה

בואו נחשוב יחד על הרחובות הגדולים בתל אביב ונבדוק אם אכן כך הדברים: רחוב הירקון, שאף אחד לא רצה לגור בו, הפך לסטריפ של מגורי יוקרה ששובר שיאים השכם והערב. רחוב מנחם בגין, שאיש לא חשב שמישהו ירצה לגור בו, הפך להיות קו הרקיע החדש של תל אביב ופרויקט GINDI TLV הפך להיות סטנדרט חדש ונחשק מתמיד של סביבת מגורים יוקרתית, המתאפיינת בסביבה נעימה ומטופחת, בקרבה רגלית לכל מה שיש לעיר להציע ובקהילה צעירה ושמחה. כל אלה מוכיחים שכנראה המחירים בתל אביב עדיין לא הגיעו לשיא ובנינו, לאור העובדה שלא נותרו עתודות קרקע רלוונטיות בעיר, כנראה שמדובר בשוק של קונים בלבד.

התמ”א תציף את תל אביב בדירות חדות ואז המחירים ירדו

הצצה באתרי האינטרנט העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית מגלים תמונה עגומה. בתל אביב לוקח חמש שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר עבור פרויקט תמ”א ועד לאכלוסו. לתקופה זו יש להוסיף כשנתיים במהלכם היזמים מגייסים את הדיירים, חותמים איתם על הסכם ויוצאים לדרך.

אם זה לא מספיק, אז במאי 2022 תכנית תמ”א 38 תסתיים, מה שאומר שעיריות רבות, ובכללן תל אביב, ישתדלו לקחת את הזמן ולהמתין עד שתגובש מדיניות חדשה בנושא.

נתונים אלה מסבירים מדוע נכון לכתיבת מילים אלה, רק 158 פרויקטים אושרו מאז כניסתה לתוקף של תמ”א 38 לפני כ- 15 שנים. חישוב מהיר מראה כי למעשה נכנסו לשוק לא יותר מאלף יחידות דיור חדשות בתקופה זו.

בימים אלה יש עוד כאלף פרויקטים נוספים הנמצאים בשלבי היתר שונים, אולם גם כאן חשוב לזכור כי מספר היחידות החדשות שולי ביחס לביקוש ההולך וגובר לדירות חדשות בתל אביב.

מה שהיה הוא שיהיה

אז מה יהיה בשנים הקרובות? גייסנו את עזרתו של אוהד דנוס – מומחה נדל”ן ונשיא לשכת שמאי המקרקעין לשעבר: “נתוני המקרו של מדינת ישראל מפתיעים שוב ושוב. גם השנה, שבה כולנו חשבנו שנסיים עם גרעון מפחיד, הסתיימה הרבה יותר טוב מהתחזיות. מרכז תל אביב ישתנה מקצה אל הקצה בעשור הקרוב, בזכות הרכבת הקלה שתושק בתקווה כבר בתום השנה הבאה והמגמה שמחזירה משפחות צעירות ללב העיר תלך ותתחזק. כל אלה, לצד העובדה שלא נותר איפה לבנות במרכז מוכיחות כי הסיכוי שהמחירים ירדו קלוש במיוחד. האם הם יעלו? כאשר שואלים אותי את השאלה אני עונה כך: מי שקנה ברחוב הירקון לפני עשר או חמש עשרה שנה לא שאל את עצמו אם המחירים יעלו, הוא ידע שכן…”