שנת 2019 תיזכר בהיסטוריה של מדינת ישראל כשנה היחידה ב- 71 שנות המדינה, בה נערכו שתי מערכות בחירות. לאחר שהבנו כי הסיפור הזה יעלה לנו כמה מיליארדים טובים, הגיע הזמן להבין מה שתי מערכות הבחירות יעשו לשוק הנדל”ן.

אפריל 2019 – עליה של 40% במכירות

מסתבר שרוכשי הדירות, לרבות מחוסרי דיור, משדרגים ומשקיעים אכן פעלו לפי התחזיות. בחודש אפריל 2019 חל זינוק של 40% ברכישת דירות בשוק החופשי (לא כולל מחיר למשתכן), יחסית לאפריל 2018, כאשר בתל אביב חלה עליה של 72%.

אוהד דנוס – מומחה נדל”ן ונשיא לשכת שמאי המקרקעין היוצא מסביר: “כבכל מערכת בחירות, רוכשי הדירות מזהים חלון זמנים שמטרתו לחסן אותם בפני עליות המחירים שלאחריהן. יתר על כן, בהתחשב בעובדה כי תחום הנדל”ן “זכה” לשינויי מדיניות, חקיקה ורגולציה משתנים, הרי שרכישה לפני הרכבת ממשלה מצמצמת את אי הוודאות בדבר שינוי מדיניות.

הזינוק ברכישות בתל אביב נובע לא רק מלוחות הזמנים הפוליטיים אלא גם בשל העובדה כי בתל אביב מספר הדירות החדשות בשוק נמצא בירידה תלולה ונכון להיום אין עתודות קרקע פנויות. על אחת כמה וכמה במרכז העיר”.

מה שהיה הוא שיהיה

ומה יקרה במהלך החודשים שנותרו לשנת 2019? ובכן, בשל מערכת הבחירות הנוספת, למרות שהוחלט על פירוק הותמ”ל, הוועדה תמשיך לפעול עד להרכבת ממשלה חדשה. בנוסף, למרות ההחלטה להחזיר את מנהל התכנון למשרד הפנים, לאחר שהות של 4 שנים במשרד האוצר, המעבר יתבצע רק לאחר הקמת ממשלה חדשה ותיקון החוקים הרלוונטיים.

התחלות הבניה בשנת 2018 הסתכמו בכ- 47 אלף דירות, ירידה של 10% בהשוואה לשנת 2017. נכון להיום אין צפי כי תחול עליה משמעותית בהתחלות הבניה בשנת 2019. לעומת זאת, הביקושים לדירות לא מפסיקים ולכן, סביר להניח כי הפער בין המלאי והביקוש ילך ויגדל, דבר שיביא לעליית מחירים. דנוס אומר בהקשר זה: “רכבת המחירים לא מתכוונת להאט בששת החודשים שנותרו לשנת 2019 ולא רק בשל התנהגות הרוכשים. הביקושים מתגברים באופן אורגני בעוד שהמלאים אינם משתנים, מה שאומר שהפער גדל. המחירים עלו ברבעון הראשון של 2019 באחוז, וסביר להניח שהמגמה תלך ותתחזק עד לסוף השנה, במיוחד באזורי הביקוש בלב גוש דן.

2020 – השנה האבודה

ומה עם השנה הבאה? כדי לנתח ולחזות כיצד יתנהל השוק בשנה הבאה, חשוב לזכור כמה עובדות:

הראשונה היא כי סביר להניח כי הקמת הממשלה הבאה תתבצע רק לקראת סוף 2019, מה שאומר שיתכן כי נגלוש לשנת 2020 ללא תקציב וללא מדיניות סדורה בתחום הדיור. שהממשלה תקום, יכנסו השרים למשרדים ויתבקשו לבצע את תיקוני החקיקה הדרושים להגשים את המדיניות שלהם. כל אלה יכולים להימשך מספר חודשים, מה שאומר שתחום הדיור ימשיך לסבול מאי הוודאות שליוותה אותו עד כה. לכן, הביקושים  ליחידות הדיור שנמצאות על המדף ילך ויתגבר.

כולם רוצים לתל אביב

ומה יקרה בתל אביב? ובכן, סביר להניח כי כמו תמיד, המגמות בתחום הדיור יהיו מובהקות יותר מאשר בכלל הארץ. “בשנים האחרונות אנו רואים מעבר של כמה אוכלוסיות חזקות ומבוססות למרכז תל אביב: הראשונה היא זוגות בוגרים שמחפשים לחיות בעיר מרתקת, שאפשר ליהנות בה מגיל הפרישה. השנייה היא משפחות צעירות ומבוססות שהתפכחו מחלום הבית הפרטי בפריפריה, לאחר שגילו שהמחיר הוא הפקקים ההולכים ומתגברים, והשלישית היא המשקיעים שהבינו כי התשואות על השכירות משתפרות בשל הביקושים הגוברים לשכירות, במיוחד בקרב פרויקטים חדשים ויוקרתיים הממוקמים בלב העיר.

חלון הזמנים שנוצר עד לשנת 2020 יביא להתגברות העניין בפרויקטים בתל אביב, יחד עם רצון להשלמת עסקאות עד למינוי ממשלה חדשה. סביר להניח כי בעוד שנה נסתכל אחורה ונגלה כי אלה שרכשו ב- 2019 הצליחו להתחסן בפני עליות המחירים הקרובות”.

הרוכשים מצביעים ברגליים

כדי לבדוק איך כל זה נראה במשרדי המכירות, שוחחנו עם קבוצת גינדי המשווקת את המגדל האחרון בפרויקט GINDI TLV. בועז הראל, סמנכ”ל המכירות של גינדי TLV מספר: “אנו עדים להתגברות משמעותית בתנועה במשרדי המכירות כבר מסוף 2018, הנובעת מתקופת הבחירות, יחד עם תכניות הפיתוח של עיריית תל אביב, והקרבה ל- 2022, עת יושק הקו האדום של הרכבת הקלה. ברבעון האחרון השלמנו עשרות עסקאות ונכון להיום, אנו נמצאים לפני השלמת עסקאות נוספות., כאשר הרוח הרווחת בקרב הרוכשים היא רצון לסכם עסקאות לפני מועד הבחירות הקרוב”.